La location meublée, particulièrement en régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), est depuis longtemps considérée comme une option avantageuse pour les investisseurs. Mais face aux évolutions démographiques, au besoin croissant de logements, et aux récentes réformes fiscales de 2024, ce modèle est en pleine transformation. Cet article fait le point sur les changements fiscaux à venir et leur impact sur les revenus locatifs, les avantages fiscaux, et la TVA appliquée aux locations meublées.
Table des matières
Rappel sur la location meublée
Présenté comme l’un des modes de location le plus avantageux, la location meublée fait l’objet de nombreuses discussions quant à son avenir.
Représentée sous l’acronyme LMNP pour location meublée non professionnelle, ce mode de location offre, en l’état actuel des textes, de nombreux avantages sur le plan fiscal, tant sur l’imposition des bénéfices procurés via l’amortissement comptable du bien que sur le plan de la cession du logement.
Amenée à être aménagée pour tenir compte des évolutions sociologiques, démographiques et du besoin croissant de logement, la location meublée suscite de nombreuses interrogations auxquelles nous tentons de répondre dans le présent article.
Quelle est la distinction entre la location nue et la location meublée ?
La location nue consiste à louer un logement vide de tout équipement matériel. La durée du bail est de 3 ans, et le locataire peut donner congé à son propriétaire en respectant un préavis de 3 mois. Le dépôt de garantie à verser par le locataire est égal à un mois de loyer hors charges.
Pour la location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, et de 9 mois lorsque la location est consentie à un étudiant. La fin du bail, à l’initiative du locataire, peut intervenir en respectant un préavis d’un mois. À la différence de la location nue, dans la location meublée, le locataire peut être dans l’obligation de verser un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers hors charges.
La location meublée peut également prendre la forme d’un bail mobilité, destiné à un occupant temporaire tel qu’un étudiant ou un salarié en mission temporaire d’une durée de 1 à 10 mois.
Quels sont les éléments à mettre à disposition du locataire ?
À la différence de la location nue, où le propriétaire ne met à disposition du locataire que le logement, la location meublée implique d’équiper le logement. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements nécessaires à la location meublée, notamment literie, dispositif d’occultation des fenêtres, etc.
Réforme fiscal de la location meublée touristique : quels changements à venir ?
Locations meublées soumises au régime micro-BIC : Une proposition de loi du 28 avril 2023 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, qualifiés de « niche fiscale Airbnb ». La proposition adoptée par le Sénat le 21 mai 2024 suggère de modifier le régime fiscal « micro-BIC », en particulier pour les meublés de tourisme. Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 71 % et ceux non classés d’un abattement de 50 %, jusqu’à une limite de revenus annuels de 77 700 €.
Définition d’un meublé de tourisme : Le code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés à usage exclusif du locataire et offerts à la location à une clientèle qui n’y fixe pas son domicile, avec une durée de séjour pouvant aller d’une journée à un mois.
-> Après adoption de la loi, la fiscalité applicable à la location meublée serait établie à un abattement de 50 % pour les meublés classés dans la limite de 77 700 € de chiffre d’affaires annuels et de 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 23 000 € de recettes annuelles.
La tolérance administrative était illégale : La loi de finances pour 2024, marquée par un débat sur la fiscalité des meublés de tourisme, a dû revenir sur certaines tolérances administratives jugées illégales par le Conseil d’État.
Changement à venir sur les locations meublées soumises au régime du réel
Un rapport de mai 2024 sur la réforme de la fiscalité locative envisage de modifier substantiellement le régime fiscal des LMNP soumis au régime du réel.
-> Parmi les changements envisagés, la suppression de la déductibilité des amortissements pour le loueur non professionnel au réel, le relèvement du régime micro à 30 000 € contre 15 000 € actuellement, et la révision de l’imposition des plus-values.
Location meublée et TVA
La loi de finances pour 2024 a adapté le régime de TVA applicable aux locations meublées à usage d’habitation. Les locations peuvent être taxées à la TVA si elles sont assorties de la fourniture de certains services (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception).
La loi de finances pour 2024 a adapté le régime de TVA applicable aux locations meublées à usage d’habitation, suite à un avis du Conseil d’État du 5 juillet 2023. Cet avis a mis en lumière la non-conformité du régime français par rapport à la directive européenne sur la TVA, ce qui a entraîné des ajustements importants.
Conditions d’assujettissement à la TVA : Les locations meublées peuvent être soumises à la TVA sous certaines conditions bien précises. Ces conditions sont notamment relatives à la nature du service fourni par le loueur, ainsi qu’à la durée de la location :
Usage résidentiel et durée du séjour : La TVA est applicable si la location est consentie dans le cadre d’un usage résidentiel, avec une durée de séjour excédant nécessairement un mois. Cela signifie que les locations à court terme, comme celles de type Airbnb, peuvent être concernées sous certaines conditions.
Fourniture de services complémentaires : Pour être assujettie à la TVA, la location doit également être accompagnée de la fourniture d’au moins trois des quatre services suivants :
- Fourniture du petit déjeuner : Ce service doit être inclus dans le cadre de la location.
- Nettoyage régulier des locaux : Le nettoyage doit être proposé de manière régulière pendant la durée du séjour.
- Fourniture de linge de maison : Cela inclut la mise à disposition et le changement de linge de lit et de toilette.
- Réception, même non personnalisée : Un service de réception ou un point de contact, même s’il n’est pas personnalisé, doit être offert aux locataires.
Exonération de la TVA : Le loueur peut être dispensé du versement de la TVA si son chiffre d’affaires ne dépasse pas certains seuils. Pour 2024, le seuil est fixé à 91 900 € pour les locations meublées. Toutefois, ce seuil sera porté à 85 000 € à partir du 1er janvier 2025. Pour les prestations de services (comme la fourniture des services supplémentaires mentionnés), le seuil est de 101 000 €, qui sera relevé à 93 500 € en 2025.
Si le loueur dépasse ces seuils de chiffre d’affaires, il devient redevable de la TVA au taux de 10 %, sous réserve qu’au moins trois des quatre services complémentaires soient proposés dans le cadre de la location.
Pourquoi ces modifications ? Ces ajustements visent à clarifier les conditions dans lesquelles la TVA est applicable aux locations meublées. Les nouvelles règles ont pour but d’aligner la réglementation française sur les directives européennes et de renforcer la cohérence du régime fiscal applicable à ce type de location, en particulier face à l’essor des plateformes de location de courte durée.
En résumé, pour les investisseurs et les propriétaires qui louent des biens meublés, la TVA peut représenter un avantage ou un inconvénient en fonction des services proposés et des seuils de chiffre d’affaires. Il est crucial de bien comprendre ces nouvelles exigences pour se conformer à la réglementation et optimiser la gestion fiscale de ses investissements locatifs.
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