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10 Stratégies gagnantes pour négocier votre prêt immobilier
La négociation d’un crédit immobilier comporte des enjeux et des spécificités inconnus des non initiés, tant du point de vue financier que stratégique, tout en étant un élément clé de la réussite des projets immobiliers. C’est pourquoi notre guide est spécialement conçu pour les futurs emprunteurs et investisseurs immobiliers. Nous vous fournissons des conseils pratiques et des stratégies éprouvées pour négocier les meilleures conditions de prêt. Que vous soyez un particulier ou un professionnel de l’immobilier, nos 10 stratégies gagnantes vous aideront à naviguer dans le monde complexe des prêts immobiliers et à optimiser vos financements.
Comprendre l'état d'esprit de votre banquier
Le rôle de votre banquier va au-delà de la simple transaction financière. Il est crucial de reconnaître que votre banquier n'est pas toujours un expert en investissement immobilier. Son rôle premier est de promouvoir et vendre les produits de sa banque. Si vous sollicitez un prêt immobilier pour un investissement locatif, sachez que vous pourriez devoir faire quelques concessions, telles que la domiciliation de vos revenus ou la souscription à certains produits bancaires. Ces concessions peuvent, en retour, vous donner accès à des conditions de financement plus favorables.
L'analyse des risques est au cœur de la profession bancaire. Les banques, par nature, privilégient la prudence et évaluent minutieusement les garanties que vous offrez. Elles n'ont pas forcément une vision avant-gardiste de l'investissement, préférant souvent une approche conservatrice.
Construisez une relation de partenariat avec votre banquier, basée sur le respect et la collaboration, plutôt que de le voir comme un obstacle.
Construisez un profil d'emprunteur solide
La minutie de la préparation est cruciale pour décrocher un prêt immobilier. Les banques étudieront donc avec soin votre profil : rémunération et votre stabilité professionnelle, votre statut familial ainsi que votre situation financière (épargne existante, crédit à la consommation en cours, etc).
Les institutions financières utilisent un système de "scoring" pour évaluer les emprunteurs. Ce score prend en compte des éléments tels que votre statut socio-professionnel, la stabilité de votre emploi, votre statut de propriétaire ou locataire, votre capacité à épargner, le montant de vos économies, la régularité de vos paiements et vos engagements financiers. Un score élevé favorise un meilleur taux d'emprunt.
Pour optimiser votre score, gérez vos finances avec rigueur dans les 6 mois précédents votre demande : Evitez absolument les découverts, les crédits à la consommation et les dépenses superflues. En effet une des premières choses qui vous sera demandez sera vos trois derniers relevés de compte courant. Une gestion saine et transparente influencera positivement le jugement de votre banquier.
Si gérer votre budget est un défi, identifiez vos charges fixes, définissez un objectif d'épargne, effectuez des virements automatiques vers un compte épargne, puis divisez votre revenu mensuel afin de déterminer votre budget hebdomadaire.
L'importance de l'épargne ne peut être sous-estimée. L'idéal est d'avoir une "épargne pyramidale" : un fonds d'urgence sur un livret A, une épargne à moyen terme sur un PEL ou des obligations et une épargne à long terme, plus audacieuse, sur un PEA ou une assurance-vie. L'essentiel est de démontrer une capacité à épargner régulièrement, peu importe le montant.
Votre situation personnelle joue également. Si une situation familiale stable est souvent appréciée, chaque situation a ses propres particularités. Notons toutefois qu'un divorce en cours peut engendrer des réticences de la part du prêteur en raison des incertitudes qu'il présente.
En ce qui concerne la propriété, posséder sa résidence principale est un plus, mais être locataire n'est pas rédhibitoire. Un investissement réalisé par un couple non marié ou non pacsé ne pose pas de problème pour la banque, mais il est essentiel d'obtenir des conseils juridiques appropriés auprès d'un notaire.
Enfin, concernant l'emploi, le CDI reste un sésame pour le banquier, des situations avec une bonne rémunération mais un statut d'indépendant ou de travailleur précaire seront des obstacles à l'examen de votre dossier.
Préparer votre dossier de projet immobilier
Avant de solliciter un entretien avec votre conseiller bancaire concernant une demande de crédit immobilier, il est primordial d'être parfaitement préparé sur votre projet afin d'être clair et de connaître vos objectifs. Les établissements bancaires sont réticents face à des projets flous ou mal présentés, un interlocuteur sûr de lui et ayant une aisance à présenter sa demande lui permettra d'évaluer les risques de manière précise et avec plus de facilité. Il s'agit donc là de lui faciliter son travail.
Une banque recherche des données concrètes et des éléments tangibles. Prenons l'exemple d'un futur investisseur immobilier: il doit fournir une description précise du bien visé, de la rentabilité espéré et des frais d'exploitation ainsi que de l'impact de la fiscalité. Sans cela, la banque est dans l'incapacité de définir le montant exact du prêt potentiel.
Il convient de souligner que les décisions de prêt bancaire reposent sur des éléments chiffrés et cohérents, notamment des chiffres prévisionnels sur la rentabilité d'un bien, des attestations de valeurs locatives, des garanties sur votre situation financière personnelle, etc. Ainsi, un investisseur proposant un projet clairement articulé, comme l'achat d'un immeuble avec des loyers et charges bien déterminés le tout niché au sein d'une SCI à l'IS avec des projets de statut déjà préparé et un prévisionnel, aura davantage de chances d'obtenir l'aval de la banque.
En ayant méticuleusement étudié et anticipé votre projet, vous renforcerez vos arguments face au banquier. Approchez cette rencontre avec professionnalisme, respect et préparation. Voyez votre conseiller comme un partenaire stratégique plutôt que comme un simple financeur. Avec une telle démarche, vous poserez les fondations d'un patrimoine robuste et pérenne. Nous vous conseillons ainsi d'avoir un dossier chiffrer vis un simulateur de rentabilité locative (simulateur gratuit via le bouton ci-dessous) et de préparer une présentation de type powerpoint pour mettre en valeur les atouts de votre investissement.
Comment structurer la présentation de son dossier ?
Lorsque l'on sollicite un prêt bancaire pour un projet d'investissement immobilier, une présentation méthodique et préparée est primordiale. Ainsi, un dossier bien structuré et approfondi est un atout indéniable pour démontrer au conseiller la viabilité et la rentabilité de votre projet.
Votre dossier devrait intégrer les éléments suivants :
• Description du bien : Celle-ci doit détailler la superficie, le nombre de pièces, le prix d'achat et préciser la nécessité éventuelle de travaux ainsi que leur coût estimé.
• Localisation du bien : Indiquez son emplacement et soulignez l'intérêt de cette localisation. Mettez en avant les atouts tels que la proximité des moyens de transport, des établissements scolaires, des zones touristiques, des pôles d'affaires, etc.
• Frais annuels et revenus prévisionnels : Listez l'ensemble des charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et les loyers escomptés.
• Estimations locatives : Joignez au moins deux estimations du loyer potentiel, fournies par des agences immobilières différentes, pour asseoir la crédibilité de vos prévisions.
• Documents officiels : Copie d'une pièce d'identité, copie de vos trois derniers bulletins de salaires, de vos avis d'imposition et de vos relevés de comptes courants.
Nous vous suggérons également de profiter des outils disponibles en ligne, comme le simulateur de ce site.
Exploitez particulièrement le rapport final de votre simulation pour présenter des indicateurs déterminants tels que le score d'investissement, le rendement net et le cash-flow.
L'objectif est simple : doter le banquier de tous les éléments qui lui permettront d'évaluer sereinement la pertinence de votre projet. Cela facilitera la constitution de son propre dossier et solidifiera les bases de sa décision.
Rappelez-vous : toute demande de financement passe par la création d'un dossier de demande de financement exhaustif. Le conseiller doit être en mesure de défendre son choix, qu'il penche pour une approbation ou un refus. En fournissant des données transparentes et en détaillant votre stratégie d'investissement, vous maximisez vos chances d'obtenir le financement souhaité.
Comment choisir entre un courtier et une banque ?
Dilemme fréquent rencontré par ceux qui cherchent à financer un achat immobilier : faut-il se tourner vers un courtier ou directement vers une banque, notamment celle avec laquelle on entretient déjà des relations ?
Les courtiers ont certes le mérite de faciliter la tâche pour le client, en particulier pour ceux qui se lancent pour la première fois dans l'achat d'un bien immobilier. Leur expertise peut guider à travers les méandres de la démarche financière, de la constitution du dossier jusqu'à la concrétisation du prêt. Toutefois, il est à noter que les motivations d'un courtier ne sont pas toujours uniquement tournées vers l'intérêt du client. Les commissions qu'ils perçoivent de la part des banques peuvent, dans certains cas, influencer leur conseil.
Par ailleurs, si vous êtes un investisseur régulier, il est recommandé de développer une relation de confiance avec une banque et un conseiller en particulier pour faciliter vos financements plutôt que de dépendre continuellement d'un courtier. Cependant, dans des situations où votre dossier pourrait être compliqué, l'expertise d'un courtier peut être inestimable.
La relation avec votre propre banque, elle peut présenter des avantages non négligeables, étant donné la connaissance préalable de votre profil. Néanmoins, l'ancienneté de votre relation bancaire ne garantit pas forcément la meilleure offre. Il peut être judicieux d'obtenir des propositions concurrentes pour inciter votre banque à affiner son offre. En outre, pour ceux qui ont eu des antécédents bancaires difficiles, envisager d'autres établissements pourrait s'avérer bénéfique.
Le conseil crucial ici est la multiplicité des sollicitations. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier : approchez simultanément votre banque, d'autres établissements et éventuellement un courtier. N'oubliez pas l'importance du timing, avec une fenêtre limitée entre la signature du compromis de vente et l'obtention finale du prêt.
Finalement, gardez à l'esprit que les banques peuvent voir dans le prêt immobilier une porte d'entrée pour vous proposer d'autres services. L'offre la plus attrayante au premier abord peut ne pas l'être lorsque tous les coûts associés sont pris en compte. Une compréhension éclairée des divers prêts et de leurs modalités s'avère donc essentielle pour déterminer la proposition la plus adaptée à vos besoins.
Conseils pour une rencontre réussie avec votre banquier
La première rencontre avec le banquier est crucial lorsqu'on envisage d'obtenir le financement d'un investissement locatif.
Voici un résumé des recommandations et astuces essentielles pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt favorable :
• Préparation pour le rendez-vous :
Prenez rendez-vous avec plusieurs banques et éventuellement avec un courtier pour augmenter vos chances.
La première impression est déterminante : soyez ponctuel et présentez-vous de manière professionnelle. Une tenue décontractée mais soignée est conseillée.
• Présentation du projet d'investissement :
Il est essentiel de rassurer le banquier sur le sérieux de votre projet, surtout si c'est un investissement locatif. Pour ce faire, préparez une présentation détaillée : description du bien, emplacement, estimations de loyers, etc.
Mettez en avant vos atouts financiers : une prime prochaine, une augmentation salariale, etc. Cependant, évitez de mentionner des éléments qui pourraient affaiblir votre position financière.
Si vous avez une préférence pour un type de prêt spécifique, communiquez-le. Cela montre que vous avez bien étudié le sujet.
• Comprendre le processus bancaire :
Familiarisez-vous avec le concept de délégation bancaire. Savoir jusqu'où le banquier peut décider peut vous donner un avantage en termes de timing et de négociation.
Préparez tous les documents nécessaires en avance : pièce d'identité, justificatifs de domicile, fiches de paie, etc. Cela facilite la tâche du banquier et accélère potentiellement le processus.
• Les petits détails comptent :
Si vous empruntez en duo, assurez-vous que les deux personnes soient présentes lors du rendez-vous.
Considérez que le temps est précieux. La plupart des rendez-vous sont d'une heure : arrivez à l'heure pour maximiser votre temps de présentation.
En conclusion, une préparation minutieuse et une bonne présentation lors du rendez-vous avec le banquier sont essentielles pour obtenir un prêt favorable.
Les banquiers recherchent la sécurité et la clarté. Plus vous pouvez leur fournir des informations claires et rassurantes sur votre situation financière et votre projet, plus vous augmentez vos chances d'obtenir un prêt avantageux.
Les différents types de prêts immobiliers
Ils existent plusieurs types de prêts immobiliers dont voici le fonctionnement :
Prêt amortissable classique: le type de prêt le plus courant, où chaque échéance est composée d’une partie de capital et d’intérêts, ainsi que de l'assurance emprunteur. Au début, les intérêts sont plus élevés et diminuent progressivement au fur et à mesure que le capital est remboursé.
Amortissement constant du capital: chaque échéance comprend une part fixe du capital, ce qui signifie que le montant total de l'échéance diminue avec le temps. Cela peut réduire le coût total du prêt, mais augmente les paiements initiaux.
Période de franchise: cette option permet de reporter les paiements pendant une certaine période, généralement lorsqu'il y a des travaux à réaliser dans le logement avant de pouvoir percevoir des loyers. La franchise peut être totale (aucun paiement pendant la franchise) ou partielle (seuls les intérêts sont payés pendant la franchise).
Prêts à taux fixe et variable: les prêts à taux fixe ont un taux d'intérêt constant sur toute la durée du prêt, tandis que les prêts à taux variable sont indexés sur le marché EURIBOR et peuvent donc fluctuer. Il existe également des prêts à taux variable capé, où la fluctuation du taux d'intérêt est limitée.
Prêt taux mixte: une combinaison de taux fixe et variable, où les premières années sont à taux fixe, et ensuite le taux devient variable.
Prêt in fine: les intérêts sont payés pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin. Cette option peut être bénéfique fiscalement, mais implique généralement la mise en place d'un produit d'épargne pour accumuler le capital à rembourser.
Il est important de comprendre ces différents types de prêts et de considérer la situation financière personnelle et les objectifs avant de prendre une décision.
La composition d'un prêt immobilier
Dans l'achat immobilier, il est important de comprendre les divers éléments qui composent le coût total. Voici les points clés à retenir :
Prix de vente : C'est le montant convenu avec le vendeur, incluant éventuellement les frais d'agence. Il est négociable.
Frais de notaire : Ces frais représentent environ 2,5% pour un bien neuf (moins de 5 ans) et 7% pour un bien immobilier plus ancien. Ces frais sont principalement composés de droits et taxes, frais annexes et honoraires.
Frais de dossier : Ces frais, généralement de 1% du montant financé (plafonné à 1000 euros généralement), sont facturés par la banque pour le traitement de votre demande de prêt. Ils sont négociables.
Frais de garantie : Il s'agit d'une protection pour la banque contre le défaut de paiement de l'emprunteur. Ces frais ne sont pas négociables.
Travaux éventuels : Si des travaux sont nécessaires, leur coût doit être inclus dans la demande de crédit immobilier.
En résumé, dans le cadre d'un achat immobilier initial de 100 000 euros, le coût total pourrait facilement atteindre 110 000 euros, sans compter les éventuels travaux.
La banque cherchera à financer le minimum possible, mais il est recommandé de convaincre la banque de financer tous les coûts, à l'exception des frais de dossier et de garantie. C'est particulièrement important dans le cas des frais de notaire (financement à 110%).
Durée et garantie de prêt
Durée de prêt immobilier : Les durées de prêts immobiliers proposées par les banques varient généralement de 5 à 20 ans, voire 25 ans dans le cadre d'un investissement locatif.
Une durée de 15 ans est souvent proposée en premier lieu, correspondant à la durée moyenne de détention d'un bien immobilier locatif. Cependant, une durée plus longue peut être bénéfique pour l'investisseur si les taux d'intérêts sont bas au moment de la souscription, car cela permet de réduire le montant de l'échéance et de dégager un cash-flow plus important.
Garanties de prêt : La banque requiert des garanties pour se prémunir contre le risque de défaut de paiement. Ces garanties peuvent être de différents types : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, et Société de Caution Mutuelle (SCM).
L'hypothèque, généralement prévue pour les biens neufs, permet à la banque de se rembourser par la vente du bien en cas de non-paiement. Des frais d'hypothèque sont dus au notaire lors de la signature de la vente, ainsi que des frais de main levée en cas de revente du bien avant la fin du prêt.
Le privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même manière que l'hypothèque mais concerne surtout les biens anciens.
La SCM est un organisme qui se porte caution pour l'emprunteur auprès de la banque. L'avantage de la SCM est qu'une partie du dépôt de garantie est restituée à la fin du prêt, contrairement à l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers où les frais sont considérés comme à fonds perdus.
Ces informations sont essentielles pour toute personne envisageant d'emprunter pour un investissement immobilier, afin de choisir la durée de prêt et le type de garantie les plus adaptés à leur situation et à leurs objectifs.
L'assurance emprunteur : ce qu'il faut savoir
Si vous envisagez un prêt, que ce soit pour un investissement locatif ou l'achat d'une résidence principale, la question de l'assurance emprunteur se posera. Voici les informations essentielles à connaître à ce sujet :
Fonction de l'assurance emprunteur :
Elle a pour but de couvrir le solde restant d'un prêt en cas d'événements imprévus tels que le décès ou une invalidité.
Les situations couvertes varient selon le contrat : décès, perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), invalidité permanente (totale ou partielle), voire perte d'emploi. Assurez-vous de vérifier tous les détails du contrat, y compris les éventuelles exclusions.
Protection de l'emprunteur :
Même si un locataire rembourse le prêt par le biais du loyer, l'assurance emprunteur protège l'emprunteur ou ses proches en cas de pépins de la vie.
Elle peut intervenir, par exemple, si une maladie empêche l'emprunteur de travailler, permettant ainsi au locataire de continuer à générer des revenus pour ce dernier.
Bien qu'elle ne soit pas légale, son importance pour la protection de l'emprunteur et de sa famille est capitale.
Coût et couverture :
La somme empruntée doit être assurée à 100%. Avec deux co-emprunteurs, cette couverture peut être divisée de différentes façons, par exemple, 50%-50% ou 30%-70%. La couverture maximale par emprunteur peut aller jusqu'à 100%, soit un total de 200% pour le prêt.
Divers éléments doivent être pris en considération lors de la détermination du taux de couverture, tels que la capacité de remboursement et l'évolution potentielle des revenus du couple.
Questionnaire médical :
Il est primordial de fournir des informations justes lors de la soumission du questionnaire médical associé à l'assurance emprunteur. Tout écart pourrait aboutir à un refus d'indemnisation en cas de souci de santé.
Certains critères, tels que l'âge avancé ou les antécédents médicaux, pourraient nécessiter des examens médicaux supplémentaires.
Coût total :
L'assurance peut constituer une grande part du coût total d'un crédit, parfois surpassant même les intérêts.
Depuis la Loi Lagarde de 2010, les emprunteurs ont la latitude de choisir un assureur différent de celui proposé par leur banque, tant que les garanties sont équivalentes.
Attention cependant aux tentatives des banques de décourager le choix d'une assurance externe, comme des taux gonflés ou des frais de délégation. Bien que prohibées, ces pratiques ont la vie dure en l'absence de sanctions fermes.
En résumé : L'assurance emprunteur joue un rôle crucial dans la protection financière lors de la souscription d'un prêt. Il est recommandé de comparer les options, d'examiner soigneusement les détails des contrats et de se tenir informé des droits légaux pour faire le meilleur choix.
Les clés d'une négociation de prêt immobilier réussie
Lorsque vous aspirez à décrocher un prêt immobilier, votre approche et votre manière de négocier peuvent faire toute la différence. Voici un guide pour naviguer efficacement dans ce processus:
Préparation avant le rendez-vous :
Comprenez votre projet : Avant même de rencontrer votre banquier, vous devriez avoir une vision claire de votre projet et de votre situation financière.
Familiarisez-vous avec votre profil financier : Une connaissance précise de votre situation financière et personnelle est indispensable.
Attitude lors de la négociation :
Positivité & constructivité : Une fois la proposition de prêt sur la table, il est crucial de conserver une relation constructive avec votre banquier.
L'équilibre : Ne soyez ni trop défiants, ni trop passifs. Trouvez l'équilibre entre remettre en question certaines offres et accepter d'autres conditions.
Votre banquier est un allié : Plutôt que de voir votre banquier comme un obstacle, considérez-le comme un partenaire. Une collaboration fructueuse bénéficie aux deux parties.
Au-delà de la situation financière :
Votre attitude compte : Votre situation financière n'est pas le seul élément pris en compte par la banque. L'approche que vous adoptez peut influencer favorablement la décision de la banque.
Soyez ouvert et calme : Pour maximiser vos chances d'obtenir un bon prêt, gardez une attitude ouverte, sereine et toujours prête pour la négociation.
Éléments de négociation :
Savoir ce qui est négociable : Connaître les points du prêt qui sont négociables vous donne un avantage lors des discussions.
Connaître vos limites : Il est tout aussi crucial de savoir les concessions que vous êtes prêt à faire. Fixez vos limites avant la négociation pour éviter des compromis défavorables.
Attestation de refus de prêt : Un élément clé à retenir est l'importance de l'attestation de refus de prêt. Dès qu'une banque refuse votre demande de prêt, il est essentiel de demander ce document. C'est le seul qui vous permettra de vous désengager d'un compromis de vente sans en subir les conséquences financières.
En effet, lorsque vous signez un compromis de vente, vous vous engagez formellement à acheter le bien immobilier. Si vous changez d'avis et décidez de ne pas acheter sans une attestation de refus de prêt, vous serez redevable d'une indemnité au vendeur. Le refus de prêt est donc le seul cas où vous pouvez vous retirer de l'achat sans frais.
En conclusion : Une négociation de prêt immobilier réussie nécessite une bonne préparation, une attitude équilibrée et la capacité à travailler en collaboration avec votre banquier. Adoptez ces principes, et vous augmenterez vos chances d'obtenir le meilleur prêt possible.
Un élément clé à retenir est l'importance de l'attestation de refus de prêt. Dès qu'une banque refuse votre demande de prêt, il est essentiel de demander ce document. C'est le seul qui vous permettra de vous désengager d'un compromis de vente sans en subir les conséquences financières.
En effet, lorsque vous signez un compromis de vente, vous vous engagez formellement à acheter le bien immobilier. Si vous changez d'avis et décidez de ne pas acheter sans une attestation de refus de prêt, vous serez redevable d'une indemnité au vendeur. Le refus de prêt est donc le seul cas où vous pouvez vous retirer de l'achat sans frais.
Les points que vous devez absolument négocier
Avant de vous engager dans un projet d'investissement, il est crucial de considérer le taux de répartition, en particulier si vous investissez en binôme. Les points clés à négocier sont l'assurance emprunteur et la durée du prêt.
Concernant l'assurance emprunteur, il est important de noter son poids considérable dans le coût total du crédit. Une délégation d'assurance pourrait être requise dans certains cas spécifiques, mais généralement, cela peut retarder l'obtention de votre crédit car les démarches sont plus nombreuses. Néanmoins, depuis 2010, les banques ont tendance à proposer des contrats d'assurance plus compétitifs pour conserver leurs clients. Si vous estimez que le coût de l'assurance proposée par votre banque est trop élevé, demandez à votre banquier s'il peut proposer des alternatives plus compétitives. Sinon, envisagez de demander une délégation d'assurance.
Concernant la durée du prêt, il est essentiel de négocier pour optimiser votre cash-flow. Une durée plus longue peut permettre de réduire les mensualités du prêt, augmentant ainsi l'écart entre le loyer perçu et l'échéance du prêt, ce qui favorise la génération de cash-flow. Même si une durée plus longue peut entraîner un taux d'intérêt légèrement plus élevé, l'impact est généralement minime et le coût est souvent couvert par les locataires. Demandez des simulations d'emprunt sur 20 ou 25 ans pour comparer les coûts totaux, les mensualités et l'impact sur le cash-flow.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Les IRA sont des indemnités imposées par la banque lors d'un remboursement anticipé total ou partiel du prêt. Leur coût est contractuel et ne varie pas d'une banque à l'autre. Les IRA représentent 6 mois d'intérêt plafonnés à 3% du capital restant dû. Négocier les IRA peut permettre d'économiser des milliers d'euros. Il est important d'obtenir un accord écrit de la banque avant la rédaction des offres de prêt pour éviter toute contestation future.
Remboursement anticipé partiel : Il est parfois souhaitable d'injecter une partie de son cash-flow ou une prime inattendue dans le prêt immobilier afin de le rembourser plus tôt. Cependant, le remboursement partiel peut entraîner des pénalités. Les frais de remboursement partiel sont contractuellement les mêmes que ceux du remboursement anticipé total, soit 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêt. Ces frais peuvent également être négociés.
Report d'échéance : Le report d'échéance permet de commencer à payer les mensualités plusieurs mois après le déblocage des fonds. C'est particulièrement utile lorsque des travaux doivent être réalisés avant de pouvoir louer le bien. Il faut bien distinguer la franchise partielle (où seuls les intérêts sont payés) de la franchise totale (aucun paiement sauf l'assurance du prêt). Bien qu'elle ait un coût, la franchise peut être indispensable en cas de travaux.
Prêts à 110% : Dans le cadre d'un prêt à 110%, la banque finance non seulement l'achat du bien immobilier mais aussi les frais de notaire. Certains établissements bancaires peuvent refuser de financer les frais de notaire, estimant que le client doit prouver sa capacité d'épargne. Toutefois, dans le cas d'un investissement locatif, le client doit être capable d'argumenter que ces frais devraient être couverts par le prêt.
Frais de Notaire : Si le client ne peut ou ne veut pas financer les frais de notaire, une solution consiste à augmenter le prix de vente du bien afin que ces frais soient inclus dans le prêt. De cette façon, le vendeur prend en charge les frais de notaire mais reçoit le même montant net.
Garantie : Il est recommandé de demander une société de caution mutuelle pour la garantie du prêt. Même si le coût initial peut être identique à celui d'une hypothèque, une partie de la somme peut être récupérée, contrairement à une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.
Frais de Dossier : Les frais de dossier sont généralement négociables. Ils sont généralement facturés à environ 1% du montant du prêt demandé, mais sont plafonnés à 1 000 euros. Il est recommandé de demander une réduction de ces frais, avec une remise d'au moins 50% étant couramment envisageable.
Négociation : Pour réussir la négociation avec le banquier, le client doit être prêt à faire des concessions. Les menaces de changer de banque ne sont généralement pas efficaces. En revanche, proposer de placer de l'argent sur un plan d'épargne logement ou de constituer un apport après coup peut être une stratégie plus convaincante.
Les points sur lesquels vous pouvez faire des concessions
Taux d'intérêt : Il est souvent perçu comme crucial de négocier un taux d'intérêt plus bas pour un crédit immobilier. Cependant, dans un contexte d'investissement locatif, cette approche pourrait ne pas être nécessairement bénéfique. Les deux principales raisons sont que les locataires finissent par payer les intérêts et que ces derniers sont déductibles de vos revenus fonciers ou BIC.
Package : Les banques ont tendance à proposer un "package" de services comprenant une carte bancaire, une assurance, un accès Internet, etc. Bien que vous ayez l'intention de garder plusieurs comptes bancaires, vous devriez accepter ce package pour faciliter la négociation du crédit. Vous pouvez par la suite résilier ces services si vous le souhaitez.
Négocier d'autres points : Si le taux d'intérêt proposé par la banque est convenable, nous recommandons de se concentrer sur la négociation d'autres aspects du prêt immobilier.
Situation des banques : Les banques vivent des temps difficiles en raison de la régulation croissante et de la limitation des frais bancaires. Pour compenser, elles cherchent à se diversifier, notamment en se concentrant sur l'assurance et l'épargne. Pour obtenir un prêt, il est suggéré de penser aux intérêts de son banquier en tenant compte de ses priorités.
Épargne régulière et à moyen terme : Il est important de mettre en place une épargne régulière sur un compte d'épargne de la banque où l'on souhaite obtenir le crédit. Cette stratégie donne une image positive au banquier et montre votre capacité à gérer votre budget. De plus, l'épargne à moyen terme (comme le Plan d’Epargne Logement) est très appréciée car elle assure à la banque une certaine stabilité des fonds disponibles.
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : Cette assurance, destinée aux propriétaires qui ne résident pas dans le logement qu'ils possèdent, est importante pour se couvrir en cas de sinistre. Cette couverture complète comprend entre autres : incendies, explosions, catastrophes naturelles, dégâts des eaux, vices de construction, non-conformité des installations, et dommages liés à un vol ou vandalisme. Il est également possible de souscrire à une garantie de loyers impayés dans le cadre de cette assurance.
Souscription d'une assurance prévoyance : L'intérêt de cette assurance est de couvrir les risques liés à la personne tels que le décès, une incapacité de travail ou l'invalidité. C'est un produit très apprécié des banquiers car il est rémunérateur pour eux, tout en offrant une protection supplémentaire pour le client.
Naviguer à travers le processus décisionnel des prêts immobiliers
L'obtention d'un crédit immobilier peut être un parcours détaillé et souvent complexe. Ce guide met en lumière les différentes étapes et actions à prendre selon les décisions bancaires lors d’une demande de crédit immobilier.
Lors d'une Approbation du Crédit :
Gestion des Délais : Les futurs emprunteurs doivent se préparer à certains retards qui peuvent survenir entre l'approbation et l'émission des offres de prêt. Les raisons sont multiples, dont les vérifications juridiques et le traitement administratif.
Délais Clés : Soyez conscient des délais cruciaux - tels que les 45 jours entre l’accord et la signature de l’acte de vente, ainsi que les 10 jours de réflexion obligatoires une fois l'offre de prêt reçue.
En Cas de Refus du Crédit :
Restez Combatif : Un refus n'est pas une fin en soi. Analysez les raisons du refus, cela pourrait être lié à des facteurs comme l'endettement, les revenus, la situation personnelle/professionnelle ou l'apport personnel.
Plan B : Utilisez cette analyse pour remédier aux points faibles de votre dossier et explorez d'autres options bancaires.
Confirmation Officielle de Prêt :
Au-delà des Conseillers : Même si votre conseiller bancaire est positif, n’avancez pas sans une attestation officielle d'accord de prêt.
Engagement Formel : Ne vous engagez dans aucun autre processus ou paiement avant d’avoir cette confirmation en main.
Proactivité et Vigilance :
Être Proactif : Ne vous reposez pas sur la banque pour toutes les démarches ; soyez actif dans le suivi de votre demande.
Préparation : Comprendre les processus et délais bancaires vous permet de vous préparer efficacement aux différentes éventualités.
Conclusion : La compréhension minutieuse du processus bancaire, la gestion des délais, et la préparation pour toutes les éventualités sont essentielles dans le parcours de demande d'un crédit immobilier. Gardez à l’esprit que chaque étape nécessite une réflexion et une action conscientes de votre part pour naviguer adroitement à travers les méandres du prêt immobilier.
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