10 Stratégies gagnantes pour négocier votre prêt immobilier en 2025 !

Avant de vous engager dans un projet d’investissement, il est crucial de considérer le taux de répartition, en particulier si vous investissez en binôme. Les points clés à négocier sont l’assurance emprunteur et la durée du prêt.

Concernant l’assurance emprunteur, il est important de noter son poids considérable dans le coût total du crédit. Une délégation d’assurance pourrait être requise dans certains cas spécifiques, mais généralement, cela peut retarder l’obtention de votre crédit car les démarches sont plus nombreuses. Néanmoins, depuis 2010, les banques ont tendance à proposer des contrats d’assurance plus compétitifs pour conserver leurs clients. Si vous estimez que le coût de l’assurance proposée par votre banque est trop élevé, demandez à votre banquier s’il peut proposer des alternatives plus compétitives. Sinon, envisagez de demander une délégation d’assurance.

Concernant la durée du prêt, il est essentiel de négocier pour optimiser votre cash-flow. Une durée plus longue peut permettre de réduire les mensualités du prêt, augmentant ainsi l’écart entre le loyer perçu et l’échéance du prêt, ce qui favorise la génération de cash-flow. Même si une durée plus longue peut entraîner un taux d’intérêt légèrement plus élevé, l’impact est généralement minime et le coût est souvent couvert par les locataires. Demandez des simulations d’emprunt sur 20 ou 25 ans pour comparer les coûts totaux, les mensualités et l’impact sur le cash-flow.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Les IRA sont des indemnités imposées par la banque lors d’un remboursement anticipé total ou partiel du prêt. Leur coût est contractuel et ne varie pas d’une banque à l’autre. Les IRA représentent 6 mois d’intérêt plafonnés à 3% du capital restant dû. Négocier les IRA peut permettre d’économiser des milliers d’euros. Il est important d’obtenir un accord écrit de la banque avant la rédaction des offres de prêt pour éviter toute contestation future.

Remboursement anticipé partiel : Il est parfois souhaitable d’injecter une partie de son cash-flow ou une prime inattendue dans le prêt immobilier afin de le rembourser plus tôt. Cependant, le remboursement partiel peut entraîner des pénalités. Les frais de remboursement partiel sont contractuellement les mêmes que ceux du remboursement anticipé total, soit 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt. Ces frais peuvent également être négociés.

Report d’échéance : Le report d’échéance permet de commencer à payer les mensualités plusieurs mois après le déblocage des fonds. C’est particulièrement utile lorsque des travaux doivent être réalisés avant de pouvoir louer le bien. Il faut bien distinguer la franchise partielle (où seuls les intérêts sont payés) de la franchise totale (aucun paiement sauf l’assurance du prêt). Bien qu’elle ait un coût, la franchise peut être indispensable en cas de travaux.

Prêts à 110% : Dans le cadre d’un prêt à 110%, la banque finance non seulement l’achat du bien immobilier mais aussi les frais de notaire. Certains établissements bancaires peuvent refuser de financer les frais de notaire, estimant que le client doit prouver sa capacité d’épargne. Toutefois, dans le cas d’un investissement locatif, le client doit être capable d’argumenter que ces frais devraient être couverts par le prêt.

Frais de Notaire : Si le client ne peut ou ne veut pas financer les frais de notaire, une solution consiste à augmenter le prix de vente du bien afin que ces frais soient inclus dans le prêt. De cette façon, le vendeur prend en charge les frais de notaire mais reçoit le même montant net.

Garantie : Il est recommandé de demander une société de caution mutuelle pour la garantie du prêt. Même si le coût initial peut être identique à celui d’une hypothèque, une partie de la somme peut être récupérée, contrairement à une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.

Frais de Dossier : Les frais de dossier sont généralement négociables. Ils sont généralement facturés à environ 1% du montant du prêt demandé, mais sont plafonnés à 1 000 euros. Il est recommandé de demander une réduction de ces frais, avec une remise d’au moins 50% étant couramment envisageable.

Négociation : Pour réussir la négociation avec le banquier, le client doit être prêt à faire des concessions. Les menaces de changer de banque ne sont généralement pas efficaces. En revanche, proposer de placer de l’argent sur un plan d’épargne logement ou de constituer un apport après coup peut être une stratégie plus convaincante.