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L’investissement locatif est une option prisée par les investisseurs français et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) fait partie des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé.
Nous vous expliquons en détail le statut LMNP, ses avantages, ses conditions d’éligibilités et les points à considérer pour bien gérer votre investissement.
Table des matières
L'Offre Sunspear LMNP
- Un expert vous accompagnant dans toutes les formalités et obligations déclaratives pour vos revenus locatifs en meublé LMNP/LMP (Inscription, bilan, liasse fiscale, questionnaire CFE)
- Un conseiller dédié disponible afin de répondre à vos questions
- Un espace comptable accessible en ligne en permanence et mis à jour en temps réel
- Un entretien personnalisé sur vos comptes annuels afin d'optimiser votre rentabilité et étudier vos opportunités d'économies d'impôt.
La location en meublée est un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer une source de revenu additionnelle afin de diversifier son patrimoine.
Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges afférentes à la mise en état et l’exploitation de votre bien en location meublée mais aussi amortir la totalité de la valeur de votre bien au fil des années afin de réduire vos revenus locatifs et donc potentiellement avoir une imposition de vos revenus locatifs annuels égale à 0€.
Cependant la location de biens meublés ne s’improvise pas et il faut notamment s’assurer que vous dépendiez du régime de la location meublée non professionnel ou professionnel et ensuite déterminer le meilleur régime afin d’optimiser l’imposition de votre investissement!
En effet dans le cadre du régime de la location meublée non professionnel (LMNP) vous pouvez opter pour le régime du Micro-Bic simple en terme de formalités déclaratives mais souvent bien moins avantageux que le régime du Réel qui est cependant plus complexe.
Sunspear Conseils cabinet d’expertise comptable et expert dans le conseil et la fiscalité immobilière, vous propose un accompagnement pas à pas pour votre location meublée afin de déterminer le meilleur régime fiscal que vous louez un appartement meublé à un étudiant, une maison meublée en collocation à de jeunes professionnels ou un immeuble meublé avec un profil de locataires mixtes.
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Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Définition
Le statut LMNP est un statut juridique et fiscal concernant les propriétaires qui mettent en location des logements meublés dans le neuf comme dans l’ancien. En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
Ce statut correspond à tous les propriétaires qui donnent en location meublée un ou plusieurs logements mais sans être considérés comme des professionnels.
Si vous dégagez des recettes locatives de moins de 23 000€ par an ou que moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal sont issus de la location en meublée alors vous relevez de ce statut (et non du LMP comme nous le verrons par la suite).
La location en meublée non professionnel peut concerner divers types de bien en location qu’ils soient neuf ou ancien :
– La location d’une chambre meublée au sein de votre résidence principale.
– La location saisonnière d’un appartement ou d’une maison au bord de la mer (Via Air Bnb pour la plateforme la plus connue)
– La location à travers des gîtes ou des chambres d’hôtes
– La location de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme.
Avantages fiscaux
Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime réel par exemple permet de déduire les charges liées à l’investissement (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.) et ainsi de réduire ou supprimer totalement l’impôt sur les revenus locatifs.
C’est le statut dans lequel 90% des propriétaires bailleurs de biens en meublés se trouvent !
Il est très intéressant car il vous permet de déduire les charges supportées dans l’année par votre bien, qu’il s’agisse de frais de gestion courante, frais de propriété, intérêts d’emprunt, etc .
L’autre avantage majeur est la déduction de la charge d’amortissement de votre bien ce qui permet dans bien des cas d’obtenir un déficit reportable sur l’année suivante et donc de ne payer aucun impôts sur vos revenus locatifs.
Attention cependant car vous ne pourrez reporter ce déficit sur vos revenus globaux du foyer comme le permet la location nue car vos revenus sont comptabilisés en BIC et non en Foncier !
Plus-Value
Un autre avantage de la location meublée est qu’en plus de pouvoir déduire l’amortissement de votre bien chaque année de vos revenus locatifs et donc d’être non imposable sur vos revenus locatifs grâce au déficit crée, vous relevez toujours du régime des plus-values privées !
Cela signifie donc que vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans pour la partie impôts sur le revenu et après 30 ans pour la partie relevant des prélèvements sociaux.
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir certaines conditions :
- Le logement doit être meublé, c’est-à-dire comporter l’ensemble du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. (Vous pouvez en retrouver la liste ici -> https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 )
- Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50% de vos revenus globaux.
Attention : Si vos revenus en LMNP dépassent vos autres revenus d’activité au sein du foyer fiscal, vous dépenser alors du régime de la Location Meublé Professionnel (LMP). Ce dernier est couvert via un autre article au sein de notre site.
S’incrire en tant que LMNP
Pour obtenir le statut LMNP, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé non professionnel. Cette démarche se fait via le formulaire P0i qui doit être rempli, signé et adressé au greffe du tribunal de commerce.
Dans le cadre d’une location meublée, vous êtes tenu de vous inscrire sous les 15 jours du début de la location de votre bien auprès d’un centre de formalités des entreprises! (En pratique auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend votre location meublée)
Afin de vous inscrire il faudra remplir le formulaire P0i ce qui vous permettra d’obtenir:
- Votre numéro SIRET ;
- d’informer l’administration de votre activité ;
- d’indiquer le régime d’imposition choisi (Nous vous accompagnons dans ce choix et discutons les différentes options ci-dessous.)
Vous recevrez par la suite par courrier un avis d’immatriculation comportant le numéro de SIRET pour votre activité de loueur meublé.
Régimes fiscaux du LMNP
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si vos revenus locatifs meublés sont inférieurs à 72 600 € par an (ou 176 200 € pour les résidences de tourisme classées). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour les charges, ce qui simplifie grandement la gestion de votre investissement.
Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple en terme de formalités déclaratives puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique bénéfices industriels et commerciaux.
-> En conclusion ce régime bénéficie d’une grande simplicité dans les formalités déclaratives mais est rarement le plus avantageux en terme de fiscalité !
Régime réel
Le régime réel s’applique si vos revenus locatifs dépassent les seuils du micro-BIC ou si vous choisissez volontairement ce régime.
Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt et coût de l’assurance, travaux de rénovation, charges courantes, etc) ainsi que l’amortissement de votre bien (Déduction d’une partie du prix de votre logement des loyers chaque année) vous permettant ainsi de réduire très significativement la base taxable de vos revenus locatifs!)
Ce régime plus avantageux fiscalement est cependant plus complexe que le micro-Bic car il nécessite la bonne tenue d’une comptabilité et l’établissement d’un plan d’amortissement. En effet au régime Réel, vous devez tenir une comptabilité et conserver les justificatifs des charges déductibles. Vous devez également établir un bilan et une liasse fiscale chaque année à déclarer à votre SIE et à porter sur votre déclaration personnelle à l’IR.
-> En conclusion, le régime Réel est plus avantageux dans la majorité des cas mais nécessite l’assistance d’un professionnel de la comptabilité afin de tirer le meilleur partie de l’avantage fiscal et d’être en conformité avec les formalités déclaratives !
Comment choisir entre le micro-BIC et le régime réel ?
Le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend de votre situation personnelle, de la rentabilité de votre investissement et de votre capacité à gérer les obligations comptables liées au régime réel. Il est recommandé de réaliser une simulation pour comparer les deux régimes et choisir celui qui vous convient le mieux.
Vous pouvez nous contacter directement pour obtenir votre simulation, ce service est gratuit !
A quelles taxes est-on soumis dans le cadre de la location en LMNP ?
Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs taxes sont à prendre en compte pour déterminer les obligations fiscales du propriétaire. Tout d’abord, les revenus générés par la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ainsi qu’au prélèvements sociaux.
Par ailleurs, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, tandis que la taxe d’habitation est normalement due par le locataire.
Enfin, il est important de vérifier si la Contribution Economique Territoriale (CET) s’applique à votre situation, qui se compose de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), bien que certains cas d’exonération puissent exister.
Les avantages et inconvénients du statut LMNP
Les principaux avantages du statut LMNP sont :
- Une fiscalité avantageuse grâce aux régimes micro-BIC et surtout Réel.
- Etre soumis au régime d’imposition des particuliers sur les plus values.
- En cas d’inscription à un CGA la possibilité de déduire de son imposition personnelle les 2/3 de ses frais comptables.
Les inconvénients du statut LMNP sont :
- Des obligations comptables et administratives parfois complexes.
- Un plafond de revenus locatifs pour bénéficier du statut.
Faire appel à un expert-comptable pour votre LMNP
Pour vous assurer de la bonne gestion de votre investissement LMNP et respecter les obligations comptables si vous optez pour le régime réel, il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP tel que Sunspear Conseils.
Notre cabinet vous aide à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, à tenir votre comptabilité et à remplir vos déclarations fiscales sans avoir à vous soucier d’oublier le paiement d’une taxe (tel que la CFE) ou les dates limites de déclaration.
LMNP et revente du bien
Si vous souhaitez revendre votre bien LMNP, sachez que la plus-value immobilière sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, des abattements pour durée de détention permettent de réduire voire d’exonérer totalement la plus-value après un certain nombre d’années.
Ainsi vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu pour la plus value après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention !
Location meublée : Le Statut LMP, comment ça marche et quels en sont les avantages ?
Ce statut correspond aux propriétaires de biens en location meublés générant 23 000€ ou plus de loyer par an et qui tire de cette activité au moins 50% des revenus de leur foyer fiscal.
Un seuil de 50% inatteignable?
Ce seuil de 50% est un critère difficile à atteindre car pour y prétendre il faut comparer les revenus des loyers meublés aux bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location en meublé ainsi que des bénéfices non commerciaux et agricoles, des revenus des gérants, des traitements et salaires ainsi que des pensions et rentes.
Au bout du compte bien peu de propriétaires y arrivent.
Le LMP un régime permettant une exonération d’impôts sur une très longue période !
S’agissant d’une activité professionnelle qui est soumise au régime réel, il est possible de défiscaliser aisément les revenus des 15 premières années grâce à la déduction des charges ci-dessous:
- Les charges déductibles de l’ensemble de vos revenus sans limite:
Les frais d’établissement (frais de constitution de société)
Les frais courants d’entretien de votre bien
Les frais de gestion et d’exploitation
Les intérêts d’emprunt - Les charges déductibles imputable uniquement sur vos recettes imposées aux BIC.
Amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments qui le composent.
Plus-Value
En LMP, la plus-value est exonérée si les recettes de location sont sous 90 000€ HT au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité est continue depuis au moins 5 ans.
Location meublée : Statut LMNP ou LMP ?
Il existe deux statuts de loueurs en meublés: le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) ainsi que des régimes fiscaux différents au sein de chacun de ces status.
Pour résumer succinctement avant de rentrer dans le détail de chaque statut:
– LMNP: C’est le régime auquel 90% des loueurs en meublés sont assujettis, il est très intéressant fiscalement car il vous permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation de votre bien ainsi que de l’amortir ce qui se traduit par une fiscalité nulle sur vos revenus locatifs meublés bien souvent, en plus de cela vous conservez le statut privé sur le régime des plus-values.
C’est donc un régime gagnant sur toute la ligne, cadeau de l’administration fiscale qui se fait bien rare.
Je vous invite à vous reporter à nos explications plus en détail ci-dessous pour en savoir plus sur ce statut et le régime à adopter (Micro-Bic ou Réel ?)
– LMP: C’est le régime le plus avantageux mais bien rare sont les propriétaires qui peuvent s’en prévaloir avec un minimum de 23 000€ de revenus locatifs meublés par an à atteindre ainsi que 50% au moins de vos revenus tirés de la location en meublé.
Il est encore plus intéressant que le LMNP, si vous êtes parmis les chanceux à remplir ces critères alors nous vous invitons à lire notre explication en détail sur le LMP ci-dessous!