Mon expert-comptable pour la location en meublée (LMNP)
La gestion comptable de votre location meublée à partir de
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Avec notre offre d'accompagnement pour la location meublée, profitez d'une des plus belles niches fiscales de l'immobilier afin de vous constituer un patrimoine rentable !

Que vous souhaitiez louer des studios meublés à destinations d’étudiants dans des villes de province comme Angers, Le Mans et Nantes ou des colocations meublées à de jeunes professionnels en Ile de France, la location d’appartements ou de maisons en meublé offre un rendement locatif net allant de 4% à 6% en moyenne.

Non seulement c’est un investissement très profitable en terme de rentabilité net mais vous pouvez aussi espérer une belle plus-value à la revente et vous profiterez d’une des dernières niches fiscales accessibles aux particuliers qui soit vraiment intéressante.

La location en meublée est donc un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer une source de revenu additionnelle afin de diversifier son patrimoine.

En effet vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges afférentes à la mise en état et l’exploitation de votre bien en location meublée mais aussi amortir la totalité de la valeur de votre bien au fil des années afin de réduire vos revenus locatifs et donc potentiellement avoir une imposition de vos revenus locatifs annuels égale à 0€.

Cependant la location de biens meublés ne s’improvise pas et il faut notamment s’assurer que vous dépendiez du
régime de la location meublée non professionnel ou professionnel et ensuite déterminer le meilleur régime afin d’optimiser l’imposition de votre investissement!

En effet dans le cadre du régime de la location meublée non professionnel (LMNP) vous pouvez opter pour le régime du Micro-Bic simple en terme de formalités déclaratives mais souvent bien moins avantageux que le régime du Réel qui est cependant plus complexe.

 
Sunspear Conseils cabinet d’expertise comptable et expert dans le conseil et la fiscalité immobilière, vous propose un accompagnement pas à pas pour votre location meublée afin de déterminer le meilleur régime que vous louez un appartement meublé à un étudiant, une maison meublée en collocation à de jeunes professionnels ou un immeuble meublé avec un profil de locataires mixtes afin de vous proposer le meilleur montage fiscal à votre disposition et pérenniser la rentabilité de votre investissement dans l’avenir.

 

L'Offre Sunspear LMNP :

  • Un expert vous accompagnant dans toutes les formalités et obligations déclaratives pour vos revenus locatifs en meublé LMNP/LMP (bilan, liasse fiscale, etc)
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  • Un espace client accessible en ligne en permanence et mis à jour en temps réel
  • Un coaching initial dédié à la souscription afin d'augmenter vos revenus locatifs et connaître les clés pour bien gérer votre meublé
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Comment déclarer les revenus locatifs issue de ma location meublée et quel régime fiscale dois-je adopter?

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier en meublé, l’administration fiscale vous considère soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

L’inscription de votre location meublée auprès de l’administration, une démarche à faire impérativement sous 15 jours du début de la location de votre bien!

Dans le cadre d’une location meublée, vous êtes tenu de vous inscrire sous les 15 jours du début de la location de votre bien auprès d’un centre de formalités des entreprises! (En pratique auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend votre location meublée)

Afin de vous inscrire il faudra remplir le formulaire P0i ce qui vous permettra d’obtenir:

  • Votre numéro SIRET ;
  • d’informer l’administration de votre activité ;
  • d’indiquer le régime d’imposition choisi (Nous vous accompagnons dans ce choix et discutons les différentes options ci-dessous.)

Location meublée : Dois-je déclarer les revenus en catégorie Bénéfices Industriels
Industriels BIC ou Fonciers dans ma déclaration d’impôts ?

La location meublée  constitue une activité à but commercial et vous êtes donc soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous devez donc indiquez vos revenus locatifs en meublé dans la section des revenus BIC sur votre déclaration d’impôts.

Location meublée : Statut LMNP ou LMP ?

Il existe deux statuts de loueurs en meublés: le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) ainsi que des régimes fiscaux différents au sein de chacun de ces status.

Pour résumer succinctement avant de rentrer dans le détail de chaque statut:

LMNP: C’est le régime auquel 90% des loueurs en meublés sont assujettis, il est très intéressant fiscalement car il vous permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation de votre bien ainsi que de l’amortir ce qui se traduit par une fiscalité nulle sur vos revenus locatifs meublés bien souvent, en plus de cela vous conservez le statut privé sur le régime des plus-values.
C’est donc un régime gagnant sur toute la ligne, cadeau de l’administration fiscale qui se fait bien rare.
Je vous invite à vous reporter à nos explications plus en détail ci-dessous pour en savoir plus sur ce statut et le régime à adopter (Micro-Bic ou Réel ?)

LMP: C’est le régime le plus avantageux mais bien rare sont les propriétaires qui peuvent s’en prévaloir avec un minimum de 23 000€ de revenus locatifs meublés par an à atteindre ainsi que 50% au moins de vos revenus tirés de la location en meublé.
Il est encore plus intéressant que le LMNP, si vous êtes parmis les chanceux à remplir ces critères alors nous vous invitons à lire notre explication en détail sur le LMP ci-dessous!

Location meublée : Le Statut LMNP comment ça marche ?

La location meublée non professionnel (LMNP): Ce statut correspond à tous les propriétaires qui donnent en location meublée un ou plusieurs logements mais sans être considérés comme des professionnels.

Si vous dégagez des recettes locatives de moins de 23 000€ par an ou alors que moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal sont issus de la location en meublée alors vous relevez de ce statut (et non du LMP comme nous le verrons par la suite).

La location en meublée non professionnel peut concerner divers types de bien en location qu’ils soient neuf ou ancien :
– La location d’une chambre meublée au sein de votre résidence principale.
– La location saisonnière d’un appartement ou d’une maison au bord de la mer (Via Air Bnb pour la plateforme la plus connue)
– La location à travers des gîtes ou des chambres d’hôtes
– La location de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme.

C’est le statut dans lequel 90% des propriétaires bailleurs de biens en meublés se trouvent !
Il est très intéressant car il vous permet de déduire les charges supportées dans l’année par votre bien, qu’il s’agisse de frais de gestion courante, frais de propriété, intérêts d’emprunt, etc .
L’autre avantage majeur est la déduction de la charge d’amortissement de votre bien ce qui permet dans bien des cas d’obtenir un déficit reportable sur l’année suivante et donc de ne payer aucun impôts sur vos revenus locatifs.

Attention cependant car vous ne pourrez reporter ce déficit sur vos revenus globaux du foyer comme le permet la location nue car vos revenus sont comptabilisés en BIC et non en Foncier !

Plus-Value
Un autre avantage de la location meublée est qu’en plus de pouvoir déduire l’amortissement de votre bien chaque année de vos revenus locatifs et donc d’être non imposable sur vos revenus locatifs grâce au déficit crée, vous relevez toujours du régime des plus-values privées !

Cela signifie donc que vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans pour la partie impôts sur le revenu et après 30 ans pour la partie relevant des prélèvements sociaux.

Encore un avantage non négligeable pour cette superbe niche fiscale !

Location meublée : Le Statut LMNP, faut-il choisir le régime Micro-Bic ou le Réel simplifié?

Le Régime Micro-Bic s’applique pour les loueurs en meublés si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€.
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur vos revenus, il est intéressant si vos charges sont inférieures à ce seuil de 50%.

Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple en terme de formalités déclaratives puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique bénéfices industriels et commerciaux.

En conclusion ce régime bénéficie d’une grande simplicité dans les formalités déclaratives mais est rarement le plus avantageux en terme de fiscalité !

Le Régime Réel  s’applique pour les loueurs en meublés si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000€ ou sur simple option auprès de votre centre des impôts.
Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt et coût de l’assurance, travaux de rénovation, charges courantes, etc) ainsi que l’amortissement de votre bien (Déduction d’une partie du prix de votre logement des loyers chaque année) vous permettant ainsi de réduire très significativement la base taxable de vos revenus locatifs!)

Ce régime plus avantageux fiscalement est cependant plus complexe que le micro-Bic car il nécessite la bonne tenue d’une comptabilité et l’établissement d’un plan d’amortissement.

En conclusion, le régime Réel est plus avantageux dans la majorité des cas mais nécessite l’assistance d’un professionnel de la comptabilité afin de tirer le meilleur partie de l’avantage fiscal et d’être en conformité avec les formalités déclaratives !

 

Location meublée : Le Statut LMP, comment ça marche et quels en sont les avantages ?

La location meublée non professionnel (LMNP): Ce statut correspond aux propriétaires de biens en location meublés générant 23 000€ ou plus de loyer par an et qui tire de cette activité au moins 50% des revenus de leur foyer fiscal.

Un seuil de 50% inatteignable?

Ce seuil de 50% est un critère difficile à atteindre car pour y prétendre il faut comparer les revenus des loyers meublés aux bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location en meublé ainsi que des bénéfices non commerciaux et agricoles, des revenus des gérants, des traitements et salaires ainsi que des pensions et rentes.
Au bout du compte bien peu de propriétaires y arrivent.

Le LMP un régime permettant une exonération d’impôts sur une très longue période !

S’agissant d’une activité professionnelle qui est soumise au régime réel, il est possible de défiscaliser aisément les revenus des 15 premières années grâce à la déduction des charges ci-dessous:

  • Les charges déductibles de l’ensemble de vos revenus sans limite:
    Les frais d’établissement (frais de constitution de société)
    Les frais courants d’entretien de votre bien
    Les frais de gestion et d’exploitation
    Les intérêts d’emprunt
  • Les charges déductibles imputable uniquement sur vos recettes imposées aux BIC.
    Amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments qui le composent

Plus-Value
En LMP, la plus-value est exonérée si les recettes de location sont sous 90 000€ HT au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité est continue depuis au moins 5 ans.

 

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