Faut-il tenir une comptabilité dans une SCI ? Ce que dit la loi en 2025

Partager cet article

La société civile immobilière (SCI) séduit de nombreux particuliers et professionnels souhaitant gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. Mais au-delà des avantages juridiques et fiscaux, une question revient souvent : doit-on tenir une comptabilité dans une SCI ?

En 2025, la réglementation a précisé les obligations comptables applicables selon la forme, la taille, les statuts ou le régime fiscal de la SCI. Dans cet article, nous faisons le point sur les situations où l’établissement de comptes annuels est obligatoire, recommandé… ou tout simplement facultatif.

📘 Comptes annuels vs documents financiers : de quoi parle-t-on ?

Avant toute chose, il est important de distinguer deux notions fondamentales :

Les comptes annuels : il s’agit d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe établis selon les règles strictes du Plan Comptable Général (PCG).
Les documents financiers : il s’agit d’états comptables simplifiés, souvent établis à titre volontaire, sans respect du PCG.

🔍 Exemple : une SCI familiale peut décider de produire chaque année un tableau de répartition des revenus pour les associés, sans pour autant produire un bilan conforme au PCG. On parle alors de documents financiers, non de comptes annuels.

✅ Dans quels cas une SCI est-elle obligée de tenir une comptabilité complète ?

La SCI n’est pas obligée par défaut de produire des comptes annuels. Toutefois, plusieurs situations rendent cette obligation incontournable :

En fonction de sa forme juridique

➡️ Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont tenues de produire des comptes annuels conformes au PCG en vertu du règlement ANC n° 2016-03.

📌 Ces structures spécifiques, bien que civiles, relèvent d’un encadrement réglementaire renforcé. Elles sont donc exclues du régime classique des SCI familiales ou de gestion.

En fonction de sa taille

Une SCI est tenue d’établir des comptes annuels si elle remplit simultanément les 3 conditions suivantes :

Elle est une personne morale de droit privé non commerçante (ce qui est toujours le cas d’une SCI).
Elle exerce une activité économique (voir précisions §3).
Elle dépasse 2 des 3 seuils suivants :
– 50 salariés
– 3,1 millions € de chiffre d’affaires
– 1,55 million € de total de bilan

⚠️ Dès lors que ces seuils sont dépassés, même une SCI familiale perd son caractère non économique et doit établir des comptes annuels.

En fonction de ses statuts

➡️ Si les statuts prévoient expressément la tenue d’une comptabilité ou la production de comptes, cela devient obligatoire.
Mais attention : si le PCG n’est pas mentionné, il est possible de produire des documents financiers allégés.

En cas de nomination d’un commissaire aux comptes (CAC)

Certaines situations entraînent la nomination obligatoire ou volontaire d’un CAC (ex : SCI mère d’un groupe dépassant certains seuils, SCI gérant un FIA, etc.). Dans ce cas, l’établissement des comptes annuels devient obligatoire.

📉 Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Si une SCI est légalement tenue de produire des comptes annuels et ne le fait pas, ses dirigeants encourent :

Une amende de 9 000 € par exercice non établi (art. L612-1 du Code de commerce)
Des risques fiscaux accrus (en cas de contrôle ou de redressement)
Des difficultés internes pour la répartition des revenus ou la sortie d’associés

🟡 Et dans les autres cas ? Ce que peut faire le gérant, même sans obligation

Même en l’absence d’obligation légale ou statutaire, le gérant peut décider volontairement de produire des documents financiers.

Pourquoi est-ce recommandé ?

Pour rendre compte aux associés (obligation de l’article 1856 du Code civil)
Pour sécuriser les déclarations fiscales des associés (notamment en cas de quote-part à l’IR)
Pour éviter les conflits internes sur la répartition des revenus
Pour préparer une cession de parts, une transformation ou une demande de prêt

💡 Astuce : une comptabilité de trésorerie simplifiée, bien tenue, peut suffire dans ces cas-là. Elle ne nécessite pas le PCG, mais offre une transparence utile.

🔄 Comptabilité et fiscalité : quand l’option à l’IS change tout

Dès lors qu’une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle est tenue de produire ses résultats selon les règles BIC, ce qui implique une comptabilité conforme au PCG.

Cela ne signifie pas forcément l’établissement de comptes annuels complets (bilan, compte de résultat, annexe), mais au minimum une comptabilité organisée selon les principes du PCG.

🧮 Tableau récapitulatif : quelles obligations selon le type de SCI ?

Type de SCI	Comptabilité obligatoire ?	Comptes annuels ?	Référentiel
SCI à l’IS	✅ Oui (fiscalité)	Oui	PCG
SCI avec associés à l’IS ou BIC au réel	✅ Oui (fiscalité)	Parfois	PCG
SCI dépassant les seuils (50 sal., 3,1 M€, etc.)	✅ Oui (légalité)	Oui	PCG
SCI avec CAC	✅ Oui (légalité)	Oui	PCG
SCI avec clause statutaire	✅ Oui (statuts)	Non (si PCG non cité)	Libre
SCI sans obligation particulière	❌ Non	Non	Non

🎯 Vous avez une SCI et vous vous interrogez sur vos obligations comptables?

📞 Contactez Sunspear Conseils, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des SCI familiales et professionnelles.

Vous avez besoin d'être conseillé ? Contactez-nous !

Faut-il tenir une comptabilité dans une SCI ? Ce que dit la loi en 2025

Table des matières

📘 Comptes annuels vs documents financiers : de quoi parle-t-on ?

✅ Dans quels cas une SCI est-elle obligée de tenir une comptabilité complète ?

En fonction de sa forme juridique

En fonction de sa taille

En fonction de ses statuts

En cas de nomination d’un commissaire aux comptes (CAC)

📉 Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

🟡 Et dans les autres cas ? Ce que peut faire le gérant, même sans obligation

Pourquoi est-ce recommandé ?

🔄 Comptabilité et fiscalité : quand l’option à l’IS change tout

🧮 Tableau récapitulatif : quelles obligations selon le type de SCI ?

🎯 Vous avez une SCI et vous vous interrogez sur vos obligations comptables?

Articles récents

horaires et bureau

Expertise comptable

Immobilier

Derniers articles

Faut-il tenir une comptabilité dans une SCI ? Ce que dit la loi en 2025

Embauche de salariés étrangers : ce que les employeurs doivent savoir en 2025

Anticiper la journée de solidarité !

Savez-vous que votre salarié peut être présumé démissionnaire ?