La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers. Elle a pour objectif principal de faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers le tout avec une fiscalité avantageuse.
Mais quels sont les avantages et inconvénients de la SCI dans le cadre de l’investissement immobilier?
Cet article vous présente une analyse détaillée des points forts et des limites de la SCI pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Table des matières
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI, chacun ayant des objectifs et des modalités de fonctionnement spécifiques :
- SCI de gestion (de location) : C’est la SCI classique, elle a pour objet l’acquisition et la location de biens immobiliers, comme des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux. Constitué par deux associés ou plus elle permet d’acquérir des biens en mutualisant les capacités de financement des associés. Attention cependant les biens sont à l’actif de la SCI et ne sont donc pas directement la propriété des associés.
- SCI familiale : Elle a le même but que la SCI classique mais elle regroupe des associés qui sont membres d’une même famille. Elle permet ainsi de gérer et transmettre le patrimoine immobilier familial en simplifiant les démarches. (Par exemple via le démembrement des parts et leur donation du vivant)
- SCI de construction-vente : En principe une SCI est une société civile dont l’objet social ne peut être principlaement l’achat-revente de biens. Dans le cas précis de ce type de SCI le but est de construire des biens immobiliers en vue de leur revente. Cette SCI a une durée de vie limitée, puisqu’elle est dissoute dès la fin de l’opération immobilière. (Il faut en effet créer une SAS ou SARL de marchands de biens si l’on souhaite enchaîner ce type d’opération).
- SCI professionnelle : Elle est destinée aux professions libérales et permet de détenir des locaux professionnels utilisé dans le cadre de leur activité.
Les avantages de la SCI pour l'investissement immobilier
1) Une Fiscalité avantageuse : La SCI offre une grande flexibilité en matière de fiscalité. Elle permet notamment d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l‘impôt sur les sociétés (IS), en fonction de la situation et des objectifs de l’investisseur. En sachant que si vous envisagez la location en meublée alors l’option à l’IS est obligatoire l’IR ne permettant que la location en nue.
- Si l’on souhaite conserver son bien et le transmettre tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sur le recettes locatives alors l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est tout indiqué. Cette option permet d’amortir les biens dans le cadre du calcul du bénéfice imposable et donc d’être en déficit sur les premières années d’impôts ce qui revient à ne payer aucun impôt au niveau de la société. Par la suite dans le cadre de l’IS, les investisseurs bénéficient d’un taux d’IS réduit à 15% jusqu’à 42’500€ de bénéfices.
Les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société. Ce choix peut être intéressant notamment pour réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers. La location saisonnière est d’ailleurs tout à fait indiquer dans le cadre d’une SCI à l’IS car cette dernière n’est pas soumises aux cotisations sociales !
L’inconvénient se présentant en cas de revente car le calcul de la plus value sera très défavorable, en effet la partie du bien amorti sera ajoutée comme base de calcul pour la plus value augmentant alors considérablement l’impôt.
- Si l’on souhaite exploiter son bien en nue en gardant l’option d’une revente à moyen terme, alors l’IR est l’option la plus intéressante. Les revenus locatifs sont imposés au niveau des associés, en fonction de leur quote-part de détention.
2) Gestion et transmission simplifiée du patrimoine : L’un des principaux avantages de la SCI réside dans la simplification de la gestion et de la transmission du patrimoine immobilier. Les biens sont détenus par la société, ce qui permet d’éviter les problèmes liés à l’indivision et facilite la transmission aux héritiers grâce à la cession de parts sociales.
Chaque associé détient un pourcentage des parts sociales de la société, ce qui permet une répartition claire des droits et des obligations liés aux biens.
Les décisions sont prises en assemblée générale à la majorité selon la clause prévu dans les statuts de la SCI.
3) Protection du patrimoine personnel : La SCI permet de distinguer le patrimoine personnel des associés de celui de la société. Ainsi, les créanciers de l’associé ne peuvent pas saisir les biens détenus par la SCI, ce qui protège le patrimoine immobilier de chaque associé.
Les inconvénients de la SCI pour l'investissement immobilier
1) Responsabilité des associés : Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Cela signifie qu’en cas de difficultés financières, les créanciers peuvent se retourner contre l’un ou l’ensemble des associés pour le paiement des dettes à proportion de leurs parts sociales, ce qui peut engendrer des risques importants.
Il est donc crucial de bien choisir ses partenaires et de prévoir des clauses de protection dans les statuts de la SCI.
2) Frais de création et de gestion : La création et la gestion d’une SCI impliquent des frais de formalités et de comptabilités, tels que les frais de constitution et les honoraires de gestion fiscale et comptable. Il est essentiel de prendre en compte ces contraintes avant de se lancer dans une SCI. Il est généralement conseillé d’envisager de placer plusieurs biens au sein de ce type de structure afin d’en répartir les coûts.
De plus, les SCI sont soumises à certaines obligations légales, comme la tenue d’une assemblée générale annuelle et la publication des comptes.
3) Régime fiscal moins favorable pour la plus-value : En cas de revente d’un bien immobilier détenu par une SCI, le régime fiscal des plus-values peut être moins avantageux que celui applicable aux particuliers, notamment si la SCI est soumise à l’IS. Il convient de bien analyser l’impact fiscal avant d’opter pour l’IR ou l’option à l’IS.
4) Difficulté pour sortir de la SCI : La sortie d’une SCI peut être complexe, notamment en cas de désaccord entre les associés ou de difficultés financières. La cession de parts sociales peut être soumise à des conditions particulières prévues dans les statuts (clause d’agrément), et les autres associés peuvent avoir un droit de préemption. De plus, la cession de parts peut entraîner des droits d’enregistrement et des frais de notaire.
Comment créer une SCI ?
Les étapes de création :
– Entretien personnalisé avec votre cabinet afin de déterminer le meilleur régime fiscal pour vos investissements.
– Rédaction des statuts de la SCI et des annexes.
– Blocage du capital social.
– Publication d’un avis de constitution auprès d’un journal d’annonces légales.
– Dépôt des formalités auprès du greffe du tribunal
– Réception du K-BIS, fiche d’identité de la société permettant le déblocage du capital et le début de l’activité de la société.
Les erreurs à éviter lors de la création d’une SCI :
– Ne pas rédiger des statuts clairs et précis : les statuts doivent définir les règles de fonctionnement de la SCI pour éviter les conflits entre associés. Une mauvaise rédaction entrainera des conflits futurs dans la gestion et le partage des bénéfices entre les associés.
– Négliger la répartition des parts sociales : il est important de déterminer une répartition équitable des parts entre les associés, en fonction de leur apport dans la société.
– Négliger l’impact de la fiscalité par exemple en optant pour une SCI à l’IS alors que le bien sera revendu dans 6 ans, ou en décidant en cours de route de louer les logements en meublés pour améliorer la rentabilité alors que la SCI est soumises à l’IR.
Les droits et obligations des associés
Les associés ont des droits et obligations en fonction de leur participation dans la SCI :
Droit aux bénéfices : les associés perçoivent une part des bénéfices de la société proportionnelle à leur participation.
Droit de vote : les associés ont un droit de vote lors des assemblées générales, en fonction du nombre de parts détenues.
Obligation de contribuer aux pertes : en cas de pertes, les associés doivent participer à leur couverture proportionnellement à leurs parts sociales.
La fiscalité de la SCI
Impôt sur le revenu
La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, on dit alors que la société est « transparente fiscalement« . Les bénéfices sont alors imposés directement entre les mains des associés au niveau de leur IR personnel, proportionnellement à leurs parts sociales.
Impôt sur les sociétés
Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle est imposée de la même manière qu’une entreprise classique. Les bénéfices sont imposés au niveau de la société, puis les associés sont imposés sur les dividendes perçus.
Faire appel à un expert-comptable pour votre SCI
Pour vous assurer de la bonne gestion de votre SCI ainsi que du respect de l’ensemble des obligations déclaratives et comptables si vous optez pour le régime de l’IS, il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier tel que Sunspear Conseils.
Notre cabinet vous aide à choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, à tenir votre comptabilité d’engagement et à remplir vos déclarations fiscales sans avoir à vous soucier d’oublier le paiement d’une taxe (tel que la CFE) ou prendre le risque de perdre une partie de vos recettes locatives à cause d’un mauvais choix fiscal.
Conclusion
La SCI présente des avantages indéniables pour l’investissement immobilier, notamment en matière de gestion, de transmission, d’optimisation fiscale et de protection du patrimoine personnel. Toutefois, elle comporte également des inconvénients liés à la responsabilité des associés, aux charges administratives et au régime fiscal des plus-values. Il est essentiel de peser soigneusement les avantages et inconvénients avant de choisir une SCI pour votre investissement immobilier. Prenez le temps de vous informer et de consulter des professionnels pour vous assurer que cette structure juridique est adaptée à vos objectifs et à votre situation patrimoniale.
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