Article 2 de notre série sur la holding immobilière:
Nous avons définit la holding immobilière et son intérêt dans le cadre de l'investissement immobilier dans notre premier article, nous allons maintenant explorer en détail les avantages et inconvénients des régimes Mère-Fille et de l'intégration fiscale dans le cadre de l'optimisation fiscale des investissements locatifs.
👉 L’article 1 de notre série sur la holding immobilière : Holding et investissement immobilier locatif un combo gagnant?
1) Le régime Mère-Fille: Avantages et inconvénients
L’intérêt du régime: Une remontée des dividendes au niveau de la holding quasi défiscalisé:
Lorsqu’un particulier souhaite se verser des dividendes issus des bénéfices de ses sociétés pour ensuite les réinvestir, il est soumis à une flat tax de 30%
Quand à elle, une holding détenant des participations dans une ou plusieurs filiales est normalement soumise de fait à une double imposition des dividendes:
- Les dividendes distribués sont imposés une première fois au niveau des filiales qui les distribuent
- Ils sont ensuite imposés une seconde fois au niveau de la holding qui les reçoit
Pour remédier à l’ensemble des problèmes d’imposition sur les dividendes évoqués ci-dessus, il y a heureusement une solution -> Le montage via holding immobilière en optant pour le Régime Mère fille !
Le régime Mère-Fille est idéal car il constitue un excellent outil d’optimisation fiscale afin de faire remonter des dividendes à moindre coût tout particulièrement en comparaison d’un investisseur se faisant directement remonter les dividendes issus de sa société et étant soumis à la flat tax.
En effet, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 95% sur les dividendes remontés depuis les sociétés filles vers la holding.
Les critères à respecter pour en bénéficier:
La holding se transforme alors en un outil d’investissement puissant à condition de respecter les conditions suivantes pour bénéficier de ce régime:
- Holding propriétaire des titres de la filiale
- Participation d’au moins 5% dans la filiale
- Détention des titres depuis 2 ans
- Filiales doivent être soumises à l’IS
Illustration des bénéfices de ce régime:
Prenons l’exemple d’une SCI avec un résultat après impôts sur les sociétés de 50 000 €.
Si vous n’avez pas créé de montage avec une Holding immobilière, le versement de tout dividende sera soumise à la flat tax (30% de prélèvement forfaitaire unique).
-> Sans la holding le dividende versé sera donc de 50 000€ – 15 000€ (flat tax) = 35 000 €
Si vous avez eu recours à un montage en Holding, la SCI (société fille) peut faire remonter à la Holding (société mère) un dividende qui sera exonérer de toute fiscalité à hauteur de 95% au niveau de la holding, détail important cette déduction s’applique sur le montant d’impôt sur les sociétés qui aurait dû être payé par la holding en réintégrant le dividende reçu dans son résultat (Taux IS 28%).
-> Avec la holding le dividende versé sera donc de 50 000€ – 700€ ( (Dividende * 28%) * (1-95%)) = 49 300 €
En effet, la Holding ne paiera qu’une quote-part de 5% de l’IS (5% x 28%) qu’elle aurait dû payer en intégrant ce dividende dans son résultat.
-> Avec la holding le dividende versé sera donc de 50 000€ – 700€ ( (Dividende * 28%) * (1-95%)) = 49 300 €
En effet, la Holding ne paiera qu’une quote-part de 5% de l’IS (5% x 28%) qu’elle aurait dû payer en intégrant ce dividende dans son résultat.
Synthèse de notre illustration:
La différence est sans équivoque. Sans un montage via Holding immobilière, si vous vous versez un dividende directement, vous n’aurez que 35 000€ à apporter dans le cadre d’un prochain investissement locatif.
Si vous faites un montage en Holding et bénéficié du régime Mère-Fille, vous pourrez disposer de 49 300€ d’apport pour votre prochaine opération soit une différence de 14’300€ !
Bon à savoir :
Contrairement au régime de l’Intégration Fiscale, le régime Mère-Fille implique que chaque filiale est imposé sur son propre résultat comptable. Vous avez donc tout intérêt à multiplier les filiales si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés afin de ne pas dépasser le seuil de 38″120 de bénéfice annuel par filiale pour bénéficier du taux d’imposition avantageux de 15% à l’IS !
Ainsi si vous avez plusieurs locations qui atteignent un bénéfice annuel supérieur à 38.120 €, vous ferez mieux de vous créer une holding pour ne pas avoir à payer à un taux nettement supérieur. Le principe est de scinder votre patrimoine dans autant de sociétés qu’il en faut pour avoir un bénéfice imposable à 15 % seulement.
Le mot de l’expert:
Le mécanisme du régime Mère-Fille devient de plus en plus efficient avec la multiplication des opérations et des SCI.
Plus vos SCI ont des résultats importants, plus vous remontez du bénéfice peu fiscalisé au sein de la Holding qui va pouvoir le réutiliser pour faire de nouvelles opérations de plus grande envergure, vous avez donc un effet de levier sans comparaison pour faire croître votre patrimoine et vos revenus immobiliers.
Attention toutefois -> Sachez que dans un régime mère-fille toutes les sociétés sont imposées et chacune verse chacune son impôt à chaque fin d’exercice fiscal.
2) Le régime de l'Intégration Fiscale: Avantages et inconvénients
L’intérêt du régime: Une imposition du résultat centralisé au niveau de la holding:
Ce régime est indiqué si vous avez plusieurs filiales dont certaines sont en déficit alors que d’autres sont bénéficiaires.
En effet il consiste à imposer un seul et unique résultat (celui au niveau de la holding) pour le compte de plusieurs sociétés (les filiales).
Ce régime dit compensateur permet de compenser les pertes de certaines filiales par les profits des autres afin d’obtenir un résultat fiscal global au niveau de la holding le plus bas possible pour réduire l’imposition de la holding et donc indirectement de l’ensemble des sociétés qu’elle détient.
Les critères à respecter pour en bénéficier:
Dans la pratique, avec le choix du régime de l’intégration fiscale, et contrairement au régime mère-fille, c’est la société mère du montage de holding qui est imposable.
Pour pouvoir mettre en place le régime de l’intégration fiscale, il faut d’abord réunir plusieurs conditions :
- La holding doit détenir au moins 95% du capital de la filiale
- La holding doit détenir au moins 95% des droits de vote de la filiale
- Les filiales doivent être soumises à l’IS
- Les dates de clôture d’exercice de la mère et des filles doivent être les mêmes.
Une fois ces conditions réunies et après avoir opté pour ce régime:
- Les filiales remontent à la Holding leurs résultats (perte ou bénéfice);
- L’assiette d’imposition sera le résultat de toutes les filiales;
- Un seul et unique résultat servira de base de calcul des impôts de tout le groupe (celui de la holding).
L’un des avantages de créer une holding est d’économiser de l’impôt, vous pouvez ainsi avoir la main sur le taux d’imposition le plus avantageux pour vous, parmi les différentes options possibles.
Ainsi, pour les SCI soumises à l’IS mais aussi pour toute autre société, le taux des impôts sur le bénéfice, tout comme le TMI (Taux Marginal d’imposition) pour l’impôt sur le revenu, se calcule sur la base de paliers (pour les exercices ouverts au 01/01/2020)
Illustration des bénéfices de ce régime:
Le mécanisme consiste à globaliser les résultats de l’ensemble des filiales d’une holding immobilière, afin que les pertes de certaines viennent faire baisser les gains imposables des autres.
Le résultat est bien sûr de réduire les bénéfices de manière à faire baisser globalement l’imposition. Finalement, l’impôt sur les sociétés est lissé, car on parvient de la sorte à ramener à zéro les filiales qui font des bénéfices, voire à les passer en déficit.
Prenons l’exemple d’un montage avec trois SCI:
Deux SCI ont chacune des résultats avant IS de 30 000€ et la SCI 3 a un résultat négatif de – 50 000€.
Sans intégration fiscale, les 2 SCI bénéficiaires paieraient 4 500€ (30 000 x 15%) chacune au titre de l’impôt sur les sociétés. La SCI 3 ne paierait pas d’IS car elle n’est pas bénéficiaire. Au total, ce sont donc 9 000 € d’IS à payer.
Avec l’intégration fiscale, on cumule les résultats de toutes les SCI.
Dans ce cas, le résultat cumulé est de 0 €, la Holding détentrice des parts des SCI ne devra donc pas payer d’impôt. Bien sûr, nous vous présentons là un schéma relativement simplifié de l’intégration fiscale, car dans la pratique, les rouages sont plus complexes, avec des procédures qu’il faut bien maîtriser.
Le mot de l’expert:
L’option de l’intégration fiscale par la Holding est valable 5 ans et est renouvable pas tacite reconduction.
Ainsi si plus aucune des sociétés filles ne disposent de déficit à faire remonter à la holding passé ce délai, il est possible de rebasculer sur le régime Mère-Fille afin de rentrer dans une nouvelle phase d’investissement qui générera par la suite de nouveaux déficits permettant de revenir sur ce régime !