Le congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement. S’il est donné sans offre de renouvellement, le congé comporte en principe une indemnité d’éviction.
a) Intérêt pour le bailleur
En pratique, le fait de donner congé avec offre de renouvellement permet au bailleur de fixer un nouveau loyer, alors qu’en cas de tacite prorogation, seule la révision légale (ou, le cas échéant, conventionnelle) est possible.
- Le bailleur peut toutefois avoir intérêt à attendre que le bail excède 12 ans afin de bénéficier du déplafonnement de loyer.
b) Délai, forme et contenu du congé
Le congé doit être délivré 6 mois au moins avant la date d’expiration du bail par acte d’huissier.
- Le congé doit contenir un certain nombre de mentions et, notamment, les motifs du congé s’il est sans offre de renouvellement.
c) Réponse du locataire
– S’il a reçu un congé avec offre de renouvellement
Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées. Cette acceptation peut être expresse ou tacite.
Il peut également accepter le principe du renouvellement mais contester le montant du loyer proposé. Il devra alors saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
- À défaut d’action par l’une des parties dans le délai de 2 ans, le bail est renouvelé au loyer du bail expiré.
– S’il a reçu un congé sans offre de renouvellement mais avec offre d’indemnité
Le locataire peut accepter l’indemnité, en négocier le montant ou saisir le tribunal en cas de désaccord.
– S’il a reçu un congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité
Le locataire doit saisir le juge dans un délai de deux ans pour faire reconnaître ses droits à la propriété commerciale.
Il existe quelques cas limitativement énumérés dans la loi dans lesquels le bailleur n’est pas obligé de verser cette indemnité (motif grave ou légitime à l’encontre de son locataire ; si l’immeuble loué est insalubre ou dangereux ; absence du droit au renouvellement du locataire, faute de remplir les conditions pour en bénéficier)