La LMNP, grâce à l’amortissement du coût d’acquisition de l’immeuble, est un dispositif fiscal favorable. Toutefois, le démembrement présentait des entraves, notamment sur l’amortissement, récemment levées par des évolutions réglementaires.
Conseil d’État : Un Vent Favorable
Le Conseil d’État, en se référant à l’article 322-1 du plan comptable général, a affirmé qu’un élément d’actif incorporel peut être amorti s’il est normalement prévisible lors de sa création ou de son acquisition, et si ses effets bénéfiques prennent fin à une date déterminée. Cette clarification juridique permet aujourd’hui de démembrer un bien en LMNP sans perdre le bénéfice de l’amortissement de l’usufruit.
Bénéfices du Démembrement en LMNP
Les biens acquis en LMNP peuvent dorénavant être démembrés selon vos souhaits, permettant ainsi :
- La transmission de l’usufruit à un conjoint ou héritier direct,
- La transmission de la nue-propriété à d’autres héritiers.
Conséquences fiscales pour les héritiers
L’usufruitier, en percevant les recettes locatives, assume les impôts relatifs, tout en bénéficiant des avantages de la LMNP, comme l’amortissement de la valeur de l’usufruit. Les nu-propriétaires, quant à eux, intègrent le bien dans leur patrimoine sans coûts supplémentaires, à part d’éventuels travaux de gros œuvre.
Ecueil potentiel : La TVA dans les Résidences Services
Toutefois, la récupération de la TVA, particulièrement dans les résidences services, reste un point de vigilance. Le démembrement peut, dans ce cas, entraver la récupération de la TVA, un aspect à considérer attentivement dans votre stratégie d’investissement.
Conclusion : Un équilibre à trouver
L’alliance du démembrement et de la LMNP s’avère être une stratégie prometteuse pour les investisseurs immobiliers. Toutefois, une analyse minutieuse des implications fiscales et une compréhension claire des évolutions réglementaires sont cruciales pour optimiser votre investissement. L’accompagnement par des experts en fiscalité immobilière peut s’avérer précieux pour naviguer dans les méandres de ces dispositifs et en tirer un bénéfice maximal.