SCI : obligations comptables 2025 — ce que les associés doivent vraiment faire (et éviter)

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Les SCI restent l’outil préféré des investisseurs français pour détenir, gérer et transmettre l’immobilier. Mais côté obligations, entre comptes annuels, tenue “au PCG”, TVA, FEC, dépôt des comptes, il y a de quoi se perdre.

Ce guide fait le tri entre les obligations légales, les régimes d’impositions qui déclenchent une tenue comptable “type PCG” et les bonnes pratiques qui vous éviteront des litiges.

📘 Comptes annuels, comptabilité “PCG”, documents financiers : on parle de quoi ?

En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du plan comptable général et donc n’a pas automatiquement des comptes annuels à produire. Mais ce principe connaît plusieurs exceptions (forme juridique, taille de la société, dispositions statutaires, commissariat aux comptes…).

Ne pas confondre “comptes annuels” (bilan, compte de résultat, annexe conformes au PCG) et “documents financiers” préparés à titre volontaire qui ne respectent pas nécessairement le PCG.

🔎 À retenir : vous pouvez produire des documents financiers pour informer vos associés, même sans PCG, tant que c’est clairement indiqué dans la décision et dans les documents eux-mêmes.

✅ Quand une SCI doit-elle obligatoirement établir des comptes annuels ?

Plusieurs cas déclenchent l’obligation :

a) La forme

Les SCPI sont tenues d’établir des comptes annuels (règl. ANC 2016-03).

b) La taille (SCI “importantes”)

Il faut réunir 3 conditions :

Personne morale de droit privé non commerçante ;
Activité économique ;
Dépassement de 2 des 3 seuils : 50 salariés, 3,1 M€ de CA, 1,55 M€ de total bilan.

Ces seuils sont issus de l’article R.612-1 du Code de commerce (précisions de calcul incluses).

⚖️ L’activité économique d’une SCI n’a pas de définition légale unique ; doctrine (Justice, CNCC) et jurisprudence divergent selon les situations, notamment pour les SCI familiales.

c) Dispositions statutaires & commissariat aux comptes

Vos statuts peuvent imposer une comptabilité et/ou des comptes annuels. Une nomination (volontaire/obligatoire) d’un commissaire aux comptes peut aussi l’entraîner.

❗Sanction : ne pas établir, chaque année, bilan + compte de résultat + annexe lorsque c’est obligatoire expose les dirigeants à une amende de 9 000 €.

Quand doit-on tenir une comptabilité conforme au PCG (sans forcément produire de comptes annuels) ?

Même sans obligation “juridique” de comptes annuels, certains cas fiscaux imposent une tenue au PCG :

SCI à l’IS : le résultat est déterminé selon les règles BIC ⇒ comptabilité conforme au PCG.
Associés : si des droits de SCI sont inscrits à l’actif d’une personne morale à l’IS ou d’une entreprise à l’IR au réel BIC/BA, la quote-part est déterminée selon les règles du détenteur ⇒ la SCI doit tenir une comptabilité PCG (avec double détermination possible si la société compte des associés à l’IR et à l’IS).

💡 Rappel : Tenir une comptabilité en conformité avec le PCG n’implique pas nécessairement d’aller jusqu’aux comptes annuels complets.

TVA : registres, livre spécial et FEC

Si votre SCI se trouve dans le champ de la TVA (de plein droit ou sur option), même sans tenue comptable complète, certaines tenues de livres deviennent obligatoires:

Franchise en base : registre des achats + livre-journal des recettes, appuyés des justificatifs.
Redevables de TVA (plein droit/option) sans autre comptabilité : tenue d’un livre spécial, pages numérotées, écritures jour par jour, en distinguant opérations taxables / non taxables.

🔄 Dépôt des comptes : SCI concernées ou pas ?

Les SCI ne sont pas tenues de déposer leurs comptes au greffe, y compris si elles sont à l’IS. Le dépôt volontaire n’est plus accepté en pratique, faute d’obligation légale.

🗓️Date de clôture : liberté encadrée

Aucune date spécifique n’est imposée : la clôture est fixée par les statuts ; le gérant doit rendre compte au moins une fois par an ⇒ en pratique, au moins un exercice par an, sans obligation de viser le 31/12.

✅ Bonnes pratiques pour éviter les litiges entre associés

Une comptabilité de trésorerie rigoureuse, même simplifiée, sécurise la répartition des revenus et prévient les conflits (ainsi que les risques fiscaux côté déclarations).
Procès-verbal d’assemblée pour l’affectation du résultat (IR ou IS).

🧮 Tableau de synthèse “Qui doit faire quoi ?”

Situation de la SCI	Comptes annuels obligatoires ?	Tenue PCG requise ?	Registres/TVA	Dépôt greffe
SCI “familiale” classique (IR), sans seuils	Non (sauf statuts/CAC)	Non en principe	Non (si hors TVA)	Non
SCI dépassant 2/3 seuils (50 sal., 3,1 M€ CA, 1,55 M€ bilan)	Oui	Oui (ANC + PCG)	Selon TVA	Non
SCI à l’IS	Selon cas (pas automatique)	Oui (PCG)	Selon TVA	Non
SCI avec associés IS / réels BIC-BA	Selon cas	Oui (PCG) (double détermination possible)	Selon TVA	Non
SCI redevable TVA (sans autre compta)	Non	Non (par TVA seule)	Livre spécial / registres / FEC selon cas	Non

Notes : seuils et conditions “taille” — voir texte et références de l’art. R.612-1.

Cas pratique — La SCI “Orangerie” (familiale, 3 lots, IR)

Contexte : 3 lots nus en location, loyers annuels 48 000 €, pas de salariés, bilan 1 200 000 €, franchise en base de TVA, pas de CAC.

Obligations :

- Comptes annuels : non obligatoires (pas de dépassement de seuils ; pas de CAC ; statuts silencieux).
- Tenue PCG : non (IR, pas d’associé IS/entreprise au réel dans la cap table).
- TVA : franchise en base ⇒ registre des achats + livre-journal des recettes et pièces justificatives.
- Dépôt greffe : non.
- Clôture : libre, au moins 1 fois par an (statuts).

Bonne pratique : établir des documents financiers (report de gérance, tableau des flux, état des répartitions) étiquetés comme tels (hors PCG).

📝 Check-list “conformité SCI”

Mes statuts imposent-ils des comptes annuels ? (ou un CAC ?)
Ma SCI dépasse-t-elle 2 des 3 seuils (50 sal., 3,1 M€ CA, 1,55 M€ bilan) ?
Associés : présence d’une entité IS ou entreprise IR au réel ⇒ PCG requis.
TVA : suis-je redevable ? en franchise ? ⇒ registre achats / livre-journal ou livre spécial + FEC si informatisé.
Dépôt greffe : non applicable (même à l’IS).
Clôture : fixée dans les statuts, au moins un exercice par an.
Affectation du résultat : PV d’assemblée / décision de l’associé unique.

FAQ express

Faut-il des comptes annuels si je gère une petite SCI familiale ?
-> Pas en principe, sauf statuts/CAC/critères de taille.

Je suis à l’IS : dois-je tenir une compta au PCG ?
-> Oui, car le résultat se calcule selon les règles BIC (PCG).

En TVA, je dois fournir un FEC ?
-> Si vous déposez des déclarations périodiques et utilisez un système informatisé : oui. Dispense si livre spécial papier.

Dois-je déposer mes comptes au greffe ?
-> Non, y compris si la SCI est à l’IS.

🎯 Vous avez une SCI et vous vous interrogez sur vos obligations comptables?

📞 Contactez Sunspear Conseils, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des SCI familiales et professionnelles.

Pour en savoir plus : SCI : Le guide Stratégique, Fiscal et Comptable Complet

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SCI : obligations comptables 2025 — ce que les associés doivent vraiment faire (et éviter)

Table des matières

📘 Comptes annuels, comptabilité “PCG”, documents financiers : on parle de quoi ?

✅ Quand une SCI doit-elle obligatoirement établir des comptes annuels ?

Quand doit-on tenir une comptabilité conforme au PCG (sans forcément produire de comptes annuels) ?

TVA : registres, livre spécial et FEC

🔄 Dépôt des comptes : SCI concernées ou pas ?

🗓️Date de clôture : liberté encadrée

✅ Bonnes pratiques pour éviter les litiges entre associés

🧮 Tableau de synthèse “Qui doit faire quoi ?”

Cas pratique — La SCI “Orangerie” (familiale, 3 lots, IR)

📝 Check-list “conformité SCI”

FAQ express

🎯 Vous avez une SCI et vous vous interrogez sur vos obligations comptables?

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