Holding et investissement immobilier locatif, un combo gagnant ?

Article 1 de notre série sur la holding immobilière:

Les montages immobiliers ayant recours à une société de holding sont de plus en plus courant et passent souvent pour la solution miracle en termes d’optimisation fiscale mais nombre d’investisseurs en immobiliers locatifs reste confus via à vis de son intérêt dans leur situation.

Dans cette série d’articles sur la Holding dans le cadre du secteur immobilier, nous répondrons aux grandes questions des plus basiques tel que « Qu’est-ce qu’une holding et quel est son intérêt dans le cadre de l'investissement locatif ? » jusqu’à la revue de montage plus concret et complexe applicable à ce secteur à travers notamment la combinaison de holding immobilière et de SCI (société civile immobilière).

1) Définition : Qu’est-ce qu’une Holding ?

Une société Holding est une société ayant pour spécificité de détenir et gérer des participations, de générer une optimisation fiscale légale et patrimoniale ou encore d’optimiser le rachat d’une entreprise.

Ainsi une société dite mère (la holding) détient des participations dans une ou plusieurs sociétés dites filles (les filiales).

Schéma holding mère-fille
  • La holding est dite passive si son objet social ne repose que sur la détention et gestion de participations.
  • La holding devient active dès lors qu’elle exerce une activité dite “opérationnelle” en réalisant des prestations de services pour sa filiale.

 

Une holding peut détenir des parts dans de nombreuses sociétés filles de tous types. 
Dans cet article nous allons nous intéresser à la Holding immobilière, c.a.d la Holding qui détient principalement des SCI (société civile immobilière).

A noter que la Holding peut bénéficier de deux régimes d’imposition différent:
– L’imposition sur le Revenu (IR) : les bénéfices réalisés sont intégrés dans les revenus fonciers de chaque associé, chaque associé paie ses impôts sur sa déclaration personnelle.
– L’imposition sur les sociétés (IS) : ce sera la société qui sera imposée sur les bénéfices de l’exercice, les associés quand à eux seront imposés sur les dividendes perçues.

Le mot de l’expert:

Attention une Holding n’est pas une forme juridique de société en soit mais correspond à l’objet social de la société mentionné dans ses statuts (la détention de titres ou de participations d’autres sociétés dites filiales). 
Ainsi plusieurs formes juridiques pour la Holding et les sociétés filles sont envisageables: SARL, SAS, EURL, SASU, SC. 

Il faudra donc se rapprocher de votre expert-comptable pour choisir la meilleure structure selon votre situation personnelle.

2) Pourquoi créer une holding immobilière ?

La première chose qu’il faut avoir à l’esprit avant de créer une holding pour gérer votre patrimoine immobilier, est qu’elle s’inscrit dans une volonté d’investir à grande échelle et de passer à un stade supérieur en terme de patrimoine et revenus locatifs.

Cela implique d’avoir de nombreux biens immobiliers à votre actif logés dans plusieurs sociétés ou d’avoir la détention de parts dans plusieurs sociétés.

Créer une holding est une stratégie légale qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier des avantages suivants :

En effet tout l’intérêt de la holding est de profiter de différents régimes légaux avantageux entre la société mère (La Holding) et les sociétés filles (vos filiales, par exemple vos SCI détenant en direct les biens immobiliers que vous loués).

3) Le régime Mère-Fille, une centralisation des dividendes facilitée permettant de mobiliser vos investissements via la holding.

Comme nous l’avons plus haut dans cet article, la holding dite société mère permet de détenir des parts de sociétés qui deviendront ainsi des filiales dites filles.

Il est ainsi possible d’opter pour le régime Mère-Fille via votre Holding, le principal intérêt de ce régime est de bénéficier d’un abattement d’impôt sur les sociétés de 95% sur les dividendes remontés depuis les sociétés filles vers la holding !

Le mot de l’expert:

Ce régime est très intéressant si vous disposer de plusieurs sociétés filles bénéficiaires, cela vous permet de remonter vos dividendes en étant peu fiscalisés sur ces derniers vers votre holding qui bénéficiera ensuite d’une puissance d’investissement importante pour vos futurs projets. Attention vous n’échappez cependant pas à l’impôt sur les bénéfices de votre filiale qui est un impôt différent de la taxation sur le versement de dividendes. 

A gardez en mémoire : Certains critères sont néanmoins à respecter pour bénéficier de ce régime :

  • La Holding doit être propriétaire des titres de la filiale (avec une détention depuis 2 ans minimum).
  • La participation de la holding dans cette filiale doit être d’au moins 5%.
  • La ou les sociétés filles (filiales) doivent être soumises à l’IS.

 

Pour en savoir plus : Nous mettrons un jour le lien vers notre prochain article lors de sa parution dans lequel nous explorons en détails les avantages et inconvénients de ce régime !

4) Le régime de l’intégration fiscale, une imposition centralisée sur votre holding.

L’intégration fiscale est un régime possible en holding qui consiste à globaliser l’imposition de l’ensemble de vos sociétés au niveau de votre société mère.

Dans ce cas de figures chaque société fille (filiale) déclare son imposition normalement lors de l’établissement de ses comptes annuels mais n’est pas imposable individuellement.

En effet l’ensemble des bénéfices et pertes des filiales sont remontés et consolidés au niveau de la holding qui sera seule sujette à l’impôt sur les sociétés.

Le mot de l’expert:

Ce régime est très intéressant si vous avez plusieurs sociétés bénéficiaires lourdement imposés, vous pouvez ainsi compenser cette imposition avec celle de nouvelles filiales à travers lesquelles vous investirez et qui sont généralement en déficit pendant leurs premières années. Un jeu à somme nulle qui réduira votre imposition !

A gardez en mémoire : Certains critères sont néanmoins à respecter pour bénéficier de ce régime d’intégration fiscale:

  • La Holding doit détenir au moins 95% du capital de la filiale
  • La Holding doit détenir au moins 95% des droits de vote de la filiale
  • La Holding et les filiales doivent être soumises à l’IS (même régime d’imposition)
  • Les dates de clôture d’exercice de la mère et des filles doivent être les mêmes.

Pour en savoir plus : Nous mettrons un jour le lien vers notre prochain article lors de sa parution dans lequel nous explorons en détails les avantages et inconvénients de ce régime 

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